Ongeschikte of onbewoonbare woning

Vertoont een woning ernstige gebreken op het vlak van veiligheid, gezondheid of woonkwaliteit, maar reageert de verhuurder niet op uw klacht of weigert hij de nodige werken uit te voeren? Dan kunt u bij de dienst huisvesting formeel verzoek indienen om de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. Deze procedure is gratis. 

Voorwaarden

Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.

Procedure

1. Meld uw klacht bij de gemeente

Bezorg de dienst huisvesting een lijst met gebreken, foto’s die u hiervan hebt genomen en de brieven, e-mails en berichten die u hierover hebt gestuurd naar de verhuurder.

Vraag de dienst huisvesting om de kwaliteit van uw woning te onderzoeken en de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten. Dat kan door een aangetekende brief of een e-mail met ontvangstbevestiging te sturen of na afspraak met de dienst huisvesting. Vraag zeker een ontvangstbewijs van uw klacht. Dit geldt als de startdatum van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

2. De dienst huisvesting onderzoekt uw klacht

De dienst huisvesting onderzoekt eerst of uw klachten terecht zijn. Soms voert een woningcontroleur van de stad Ninove daarvoor een beperkt woningonderzoek uit in uw huurwoning. Als de dienst huisvesting oordeelt dat uw klachten terecht zijn, vraagt ze aan Wonen in Vlaanderen om de woning te controleren en advies te geven over de woningkwaliteit.

Opgelet: de gemeente kan er ook voor kiezen om de waarschuwingsprocedure te starten.

3. Wonen in Vlaanderen geeft advies

Wonen in Vlaanderen is een agentschap van de Vlaamse overheid. Een woningcontroleur zal een conformiteitsonderzoek uitvoeren en uw woning nauwkeurig controleren aan de hand van het technisch verslag.

Wonen in Vlaanderen geeft een advies aan de burgemeester op basis van het resultaat van dit conformiteitsonderzoek. Samen met haar advies bezorgt ze de burgmeester ook het technisch verslag van de woningcontroleur.

De woning is:

• ongeschikt als ze minstens één gebrek van categorie II heeft;
• ongeschikt en onbewoonbaar als ze minstens een gebrek van categorie III heeft.

Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid.

Gebreken van categorie III zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners.

Vanaf 7 gebreken van categorie I geldt een gebrek van categorie II.

4. De gemeente brengt iedereen op de hoogte van het advies

De dienst huisvesting bezorgt de huurder en de verhuurder het verslag van het woningonderzoek (dit is het technisch verslag met de lijst van gebreken die werden vastgesteld) en het advies van Wonen in Vlaanderen. Alle betrokken partijen kunnen hierop reageren. 

5. De burgemeester neemt een beslissing

Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Als er ernstige gebreken waren kan hij beslissen om de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. De burgemeester heeft in principe 3 maanden vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde. Hij mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn ‘stilzitten’ werd aangetekend.

6. Beroep bij de Vlaamse Minister van Wonen

Als u, als eigenaar of huurder, niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester, kunt u binnen 30 dagen na de betekening van zijn beslissing per aangetekende brief beroep indienen bij de Vlaamse minister van Wonen op het postadres van Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel.

Ook als de burgemeester drie maanden na uw verzoek geen besluit heeft genomen of geen woningonderzoek heeft laten uitvoeren, kunt u in beroep gaan bij de Vlaamse minister van Wonen. Dit noemen we een beroep tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester. U kunt in beroep gaan tegen het stilzitten tot twaalf maanden na het verstrijken van de ordetermijn van drie maanden.

7. Ontvankelijkheid van het beroep

Na de indiening van het beroep gaat Wonen in Vlaanderen eerst na of het beroep ontvankelijk is. Om ontvankelijk te zijn moet het beroep aan de volgende vereisten voldoen:

1. U dient het beroep tijdig en aangetekend in met een beveiligde zending op het adres van Wonen in Vlaanderen in Brussel.
2. Het beroep wordt ingediend door een van de bevoegde personen of iemand die voormelde personen rechtsgeldig mag vertegenwoordigen (vb. uw raadsman).
3. Het verzoekschrift vermeldt de beslissing waartegen beroep wordt aangetekend, het adres van de woning die het voorwerp uitmaakt van het beroep en de reden van het beroep.
4. De woning waarover het beroep gaat, bestaat nog altijd op het moment dat u de beveiligde zending verstuurt waarmee het beroep wordt aangetekend.

De beroepsinstantie zal u schriftelijk laten weten of uw beroep ontvankelijk is. Wonen in Vlaanderen gaat na of het beroep gegrond is en kijkt daarbij naar de objectieve actuele toestand van de woning. Mogelijk zijn een aantal gebreken erger geworden door bijvoorbeeld regenval of zijn een aantal gebreken ondertussen al hersteld. U krijgt dan ook de mogelijkheid om bijkomende argumenten door te geven. Wanneer nodig doet een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen een hercontrole van de woning.

8. Beslissing van de minister

De minister van Wonen neemt een beslissing binnen drie maanden, of vier maanden als er een hercontrole nodig is. Als de minister binnen die termijn niet beslist, betekent dit dat het beroep impliciet is afgewezen.

Heffing

Voor de bepaling van het belastingtarief wordt rekening gehouden met het aantal aanslagjaren waarin de belasting op de ongeschikte en/of onbewoonbare woning werd geheven sinds de opname in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen. De belasting wordt als volgt vastgesteld:

• 1e opeenvolgend aanslagjaar dat de belasting wordt geheven: 2.500 euro
• 2e opeenvolgend aanslagjaar dat de belasting wordt geheven: 5.000 euro
• 3e opeenvolgend aanslagjaar dat de belasting wordt geheven: 7.500 euro
• 4e en volgende opeenvolgende aanslagjaren dat de belasting wordt geheven: 10.000 euro

Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en verhoogd volgens het gemeentelijk belastingreglement.

De belastingplichtige is diegene die op 1 juli van het aanslagjaar de houder is van één van volgende zakelijk rechten over de ongeschikte en/of onbewoonbare woning:

• Volle eigendom
• Het recht van opstal of van erfpacht
• Het vruchtgebruik

Vrijstelling van de heffing

In bepaalde gevallen zijn er vrijstellingen mogelijk. Voorbeelden:

• Vrijstelling omwille van verblijf in ouderenvoorziening
• Vrijstelling omwille van minder dan 1 jaar eigenaar
• Vrijstelling omwille van renovatie
• Vrijstelling omwille van een bepaalde overmachtssituatie
• Vrijstelling omwille van eigenaar/bewoner
• ...

Vrijstellingen dienen aangevraagd te worden via het formulier ‘aanvraag vrijstelling’. 

De houder van het zakelijk recht die gebruik wenst te maken van een vrijstelling, dient zelf hiervoor de nodige bewijsstukken tijdig jaarlijks voor te leggen.

Alle vrijstellingen moeten elk jaar opnieuw, per aanslagjaar, worden aangevraagd ongeacht de maximale looptijd van de vrijstelling.

Als een vrijstelling toegekend wordt, blijft het pand wel op het register van ongeschikt en onbewoonbare panden staan. Het goed dat tijdelijk vrijgesteld werd van de heffing, zal na afloop van de vrijstellingsperiode automatisch en zonder voorafgaande verwittiging, opnieuw onderworpen worden aan de heffing waarvan het tijdelijk werd vrijgesteld met dien verstande dat de vrijstellingstermijn bijgeteld wordt in de berekening voor het bepalen van de hoogte van de belasting.

Verkoop

In geval van verkoop van de woning of het gebouw dient de notaris de koper er voorafgaandelijk van in kennis te stellen dat het goed is opgenomen in het register van ongeschikt en onbewoonbare panden van de stad.

Na het tekenen van de verkoopakte dient er een kopie van de verkoopakte aan de dienst huisvesting bezorgd worden.  De kopie van de verkoopakte kan bezorgd worden via één van volgende betekeningswijzen:

• een aangetekend schrijven;
• een afgifte tegen ontvangstbewijs;
• e-mailbericht met ontvangstbevestiging van de behandelende dienst naar huisvesting@ninove.be.

Op die manier kan de dienst huisvesting de oude eigenaars schrappen uit het register van ongeschikt en onbewoonbare woningen en de nieuwe eigenaars aanschrijven.

Schrapping uit het register van ongeschikt en onbewoonbare panden

Een woning wordt uit het register van ongeschikt en onbewoonbare woningen geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde (eigenaar, vruchtgebruiker, opstal- of erfpachthouder) bewijst dat:

• Er een conformiteitsattest afgeleverd werd voor de desbetreffende woning. Dit betekent dat de woning voldoet aan de vereisten en normen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Alle gebreken die tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid hebben geleid, zijn hersteld en/ of verwijderd.
• De woning gesloopt werd en dat het puin geruimd werd.

Schrappingen dienen aangevraagd te worden via het formulier ‘aanvraag schrapping’.

Gevolgen voor de eigenaar

Elke ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning komt in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO). Die inventaris bestaat uit twee afzonderlijke lijsten:

• ongeschikte en onbewoonbare woningen volgens de Vlaamse Codex Wonen
• onbewoonbare woningen volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.

Wonen in Vlaanderen beheert de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen. De inventarisatie van een woning heeft een aantal gevolgen voor de houder(s) van het zakelijk recht van de geïnventariseerde woning.

Sociaal beheersrecht

Onder bepaalde voorwaarden kan er na een bepaalde periode ook een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld.

Het sociaal beheer geeft de gemeente het recht om woningen te renoveren en te verhuren als sociale huurwoning, als ze minstens twee jaar zijn opgenomen in:

• het leegstandsregister of
• de inventaris van ongeschikte- en onbewoonbare woningen of
• het register van verwaarloosde woningen of gebouwen,

De gemeente neemt het beheer over de woning dan tijdelijk af van de eigenaar voor herstel en sociale verhuring. Dit kan enkel als de houder zakelijk recht niet zelf in de woning woont. De eigenaar behoudt wel het eigendomsrecht maar verliest tijdelijk het genotsrecht en het recht om de woning te beheren. De gemeente heeft strikt genomen geen instemming van de houder zakelijk recht nodig om een woning in sociaal beheer te nemen. Het spreekt voor zich dat de gemeente wel eerst de houder zakelijk recht informeert en hem de kans geeft alsnog de woning te renoveren of andere alternatieven voor te stellen.

Een woning wordt voor minstens negen jaar in sociaal beheer genomen. De gemeente zal de woning, na de nodige werken, sociaal verhuren. Als negen jaar niet volstaan om de kosten van de renovatie, van de jaarlijkse vergoeding aan de houder zakelijk recht en van de normale beheerskosten te recupereren wordt de termijn verlengd tot de kosten zijn terugverdiend.

Strafbaarheid

Belangrijk: het verhuren of ter beschikking/te huur stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.

Woning schrappen van de inventaris

Om uw woning uit de inventaris te laten schrappen, hebt u drie mogelijkheden:

• Als u de gebreken hebt hersteld, vraagt u bij de burgemeester zo snel mogelijk een conformiteitsattest aan. 
• Als de woning gesloopt werd of een andere bestemming heeft gekregen, vraagt u aan de gemeente om een opheffingsbesluit op te maken. 
• Als u de gebreken hebt hersteld en er rust een herstelvordering op de woning, vraagt u een hercontrole aan bij de wooninspecteur. Als blijkt dat er geen gebreken van categorie II of III meer zijn, zal de wooninspecteur een PV van uitvoering afleveren. Wonen in Vlaanderen krijgt automatisch een kopie van dit PV.

Terugvordering herhuisvestingskosten

Als de burgemeester beslist om de bewoners omwille van de ernst van de gebreken te herhuisvesten kan hij de kosten hiervan terug te vorderen bij de eigenaar. Over welke kosten gaat het dan?

• de kosten voor de ontruiming van de woning (verhuisploeg, klusjesmannen, politiemensen die de ontruiming begeleiden,...)
• de transport- en/of opslagkosten voor het meubilaire en de goederen van de bewoners
• de installatiekosten voor de nieuw te betrekken woning (aansluiting nutsvoorzieningen, kleine noodzakelijke werken)

Gevolgen voor de huurder

Ook voor de bewoner of de huurder blijft het ongeschikt en onbewoonbaarverklaring niet altijd zonder gevolgen. Mag u in de woning blijven wonen? Mag u zomaar stoppen met het betalen van de huur? En heeft u recht op een huursubsidie of krijgt u voorrang voor een sociale woning?

Herhuisvesting

De burgemeester (of in beroep de minister) kan bij onbewoonbaarheid beslissen dat u de woning moet verlaten. Hij zal dit dan in zijn besluit vermelden.

Bij acuut gevaar kan de burgemeester bevelen om de woning te ontruimen. De wooninspectie kan in het kader van de strafrechtelijke procedure een woning laten verzegelen. De burgemeester heeft deze mogelijkheid ook. In deze gevallen moet de huurder (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning. De gemeente (of het OCMW) zal de huurder in dat geval helpen bij het vinden van een andere, geschikte huurwoning.

Gevolgen voor de huurovereenkomst

Noch de burgemeester, noch de minister beoordelen wie verantwoordelijk is voor de gebreken. Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent dus niet dat het huurcontract is ontbonden of dat u als huurder recht hebt op een schadevergoeding. U mag ook niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld.

Behalve in de situatie waarin de woning volledig is tenietgegaan door overmacht (bv. door brand), moet u als huurder naar de vrederechter voor een ontbinding (beëindiging) van het huurcontract. Het is natuurlijk altijd beter om het huurcontract in onderling overleg met de verhuurder te beëindigen.

U kunt ook met het besluit ongeschikt-, onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen. De vrederechter kan tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren.

Kans op versnelde toewijzing sociale huurwoning

De burgemeester zal in zijn begeleidende brief bij het besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid aangeven of u op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek kans heeft op versnelde toewijzing van een sociale huurwoning. Als dit zo is, moet u ook nog wel aan de volgende voorwaarden voldoen:

• uw woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
• u voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
• u bewoonde de woning op het ogenblik van het besluit al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;
• u schrijft zich binnen twee maanden na de kennisgeving van het besluit of de vaststelling in een proces-verbaal in in het inschrijvingsregister voor een sociale huurwoning;
• u woont nog in de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaarde woning of in een noodwoning;
• het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is niet opgeheven (tenzij u in een noodwoning woont).

Huren in onderverhuur van een woonmaatschappij

De woonmaatschappijen (WM) hebben naast hun eigen sociale huurwoningen ook woningen in onderverhuur aan een lagere huurprijs. Alle woningen van de woonmaatschappij (zowel ingehuurde als sociale woningen) kunnen via een versnelde toewijzing toegewezen worden aan kandidaten met een verhoogde woonnood. Voor meer informatie daarover kunt u terecht bij de woonmaatschappij in uw gemeente.

Recht op huursubsidie

Als uw woning overbewoond of onbewoonbaar (zowel op basis van conformiteitsonderzoek Vlaamse Wooncode als op basis van besluit Nieuwe Gemeentewet) is bevonden en u verhuist naar een conforme woning, kunt u in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als huursubsidie. U moet dan wel voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.

Als uw woning enkel ongeschikt is, dan is het recht op huursubsidie afhankelijk van de vastgestelde gebreken. De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of u hieraan voldoet.

Uitzonderingen

Waarschuwingsprocedure

Sinds 1 januari 2021 kan de gemeente bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Bij de waarschuwingsprocedure zal de gemeente een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en verhuurder en proberen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes (bv. als de gebreken snel te herstellen zijn).

Nieuwe Gemeentewet

In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op woningonderzoek of advies van Wonen in Vlaanderen, de betrokken partijen horen). In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden.

De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico’s.

Meer weten?

• Woningkwaliteitsnormen
• Gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid
• Wat als je woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard?

Belangrijk

• Je kan een schrapping uit het register van ongeschikt en onbewoonbare panden aanvragen.
• Je kan een vrijstelling van de heffing aanvragen, eventueel aan de hand van een renovatienota.