Planologisch attest

150408

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Bevoegde overheid

Gemeenteraad   van de stad Ninove, Centrumlaan 100 in 9400 Ninove

T 054 31 32 33

stadsbestuur@ninove.be

www.ninove.be

Dit model wordt gebruikt voor alle   attesten die aangevraagd zijn na 1 augustus 2013.

Waarvoor dient dit attest?

Een planologisch attest vermeldt of een   bedrijf behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is, en wat de   ontwikkelingsmogelijkheden zijn op het vlak van ruimtelijke ordening. Het   vermeldt ook of daarvoor de plannen met de stedenbouwkundige voorschriften   gewijzigd zullen worden.

Als het attest vermeldt dat de plannen   gewijzigd zullen worden, dan moet de overheid die het attest heeft afgegeven,   daar binnen de periode van één jaar na de afgifte van het attest een   voorontwerp voor opmaken.

Op grond van een planologisch attest dat   vermeldt dat de plannen gewijzigd zullen worden, kan het bedrijf onder   bepaalde voorwaarden al een stedenbouwkundige vergunning of een   milieuvergunning krijgen die afwijkt van de bestaande stedenbouwkundige   voorschriften. Zo’n vergunning moet binnen een jaar na de afgifte van het   attest worden aangevraagd.

Opgelet! Het planologisch   attest is zelf geen vergunning!

Waar vindt u meer informatie?

Meer informatie vindt u op www.ruimtelijkeordening.be.

Gegevens van de aanvrager

voor- en achternaam

Nicolas De Bruyn

naam bedrijf

On Line Fitness bvba

KBO-nummer

BE 0453 170 340

straat en nummer

Bovenhoekstraat 39

postnummer en gemeente

9406 Outer

Gegevens van het goed waarop dit attest betrekking heeft

straat en nummer

Bovenhoekstraat 39

postnummer en gemeente

9406 Outer

kadastrale perceelnummers

afdeling

13

sectie

B

nummers

738h, 739d2, 739^e2,   739f2, 748a

Openbaar onderzoek over de aanvraag

begindatum

dag

1

maand

3

jaar

2018

einddatum

dag

31

maand

3

jaar

2018

aantal reacties

:  0

Adviezen

Hieronder zijn de uitgebrachte adviezen   opgesomd met een samenvatting, de voorwaarden of de conclusie ervan. De   volledige adviezen vindt u in bijlage.

De   Brandweer heeft op   6 maart 2018, met als referentie BW/TVG/2017/7882 S2, een ongunstig advies   gegeven. De motivatie luidt als volgt:

Vastgestelde   gebreken en opmerkingen aangaande de regelgeving (niet limitatief):

Bijlage 2/1 aan het Koninklijk Besluit van   7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand   en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen {8.5, van 26 april   1995) en latere wijzigingen.

•   §1:   Niet in orde : De voertuigen van de brandweer moeten het complex (Fitness   hoofdgebouw en uitbreiding) minimaal over de volledige lengte van het gebouw   kunnen bereiken zodanig dat de brandbestrijdíng en de redding er normaal   kunnen uitgevoerd worden. De voorziene toegangsweg moet zodanig worden   opgevat dat het materieel van de brandweerdiensten erop kan rijden,   stationeren en bediend worden. Op deze weg dient er steeds één rijstrook   vrijgehouden waar het stationeren verboden is en die voldoet aan volgende   eisen:
  •   minimale   vrije breedte: 4m indien deze weg doorloopt met een autonome in- en uitrit OF   hetzij 8m indien deze toegangsweg doodloopt;
  •   minimale   vrije hoogte:4m;
  •   minimale   draaistraal: 11m aan de binnenkant en 15m aan de buitenkant
  •   maximale   helling:6%;
  •   draagvermogen:   derwijze dat voertuigen, zonder verzinken, met een maximale asbelasting van   13 ton er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen.

Geadviseerde   bijkomende brandvoorzorgsmaatregelen:

•   Langsheen   de toegangswegen voor de brandweer dienen bovengrondse hydranten conform de   Belgische norm NBN EN 14384 (type BH 100) geplaatst, op een onderlinge   afstand van ongeveer 100m van elkaar, tweezijdig gevoed met water onder druk,   door toevoerleidingen met een binnendiameter van tenminste 100mm. Deze   bovengrondse hydranten dienen aangebracht in het voetpad van een straat,   plein, binnenplaats, enz, ..., op een gemakkelijk bereikbare plaats die   gelegen is op tenminste 0,60m van de boorden van de banen, wegen of   doorgangen waarop autovoertuigen kunnen rijden en parkeren.

Opmerkingen: de   brandweerdienst kan geen advies geven over het gebouw zelf aangezien de   informatie op de aangereikte plannen te karig is.

Besluit: de   brandweer meent deze aanvraag negatief te moeten adviseren op basis van   bovenstaande opmerkingen aangaande de regelgeving, bijkomende   brandvoorzorgsmaatregelen en opmerkingen.

De   provinciale dienst Integraal Waterbeleid heeft op 12 april 2018, met als referentie   M02/BA/2017/42/090/MD(A79756), een voorwaardelijk gunstig advies gegeven. De   voorwaarden luiden als volgt:

Hogervermeld   perceel zijn gelegen binnen het stroomgebied van waterloop nr. 5.125 van   tweede categorie en vallen niet binnen een mogelijk of effectief   overstromingsgevoelig gebied. Wanneer dit planologisch attest zou resulteren   in de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan dient volgende paragraaf met   betrekking tot het integraal waterbeleid in de algemene bepalingen van de   stedenbouwkundige voorschriften te worden opgenomen.

‘Door de   provinciale dienst Integraal Waterbeleid wordt aangedrongen om bij de   realisatie van verharde oppervlaktes van meer dan 1000m², bovenop de geldende   verordening meer gebiedsgerichte maatregelen te nemen om het effect van deze   verhardingen te milderen om zo de (versnelde) afvoer naar de waterlopen te   vermijden of te beperken. Deze maatregelen houden rekening met de   terreinkenmerken (bodemtextuur en grondwaterstand), de   overstromingsgevoeligheid van het stroomgebied en de omvang van de   verharding. Ze worden opgesomd in het provinciaal beleidskader (zie   http://www.oost-vlaanderen.be/public/wonen_milieu/water/beleidskader/index.cfm).’

De   Watergroep heeft op   12 februari 2018, per mail, laten weten dat zij geen bezwaar hebben met de   uitbreiding van de fitness voor wat betreft de drinkwaterdistributie.

De   Watergroep heeft op   20 februari 2018, met als referentie 20/71/LW/LOC31790/Project06_000006252,   een voorwaardelijk gunstig hydraulisch advies over de riolering gegeven. De   voorwaarden luiden als volgt:

•   Er   voldaan dient te worden aan de punten vermeld onder D en E.
•   Er   voldaan dient te worden aan de verordening voor hemelwater.
•   Er   geen uitbreiding van de riolering noodzakelijk is om aan te sluiten op de   openbare riolering in de straat.
•   Een   aangepast rioleringsplan wordt overgemaakt aan de stedenbouwkundige dienst   met de aanpassingen zoals aangegeven in dit verslag en de eisen gesteld door   Vlarem. Het dossier dient opnieuw ter goedkeuring te worden voorgelegd.

De   dienst Mobiliteit   heeft op 5 april 2018, met als referentie MOB/L2018/1/Ni, een voorwaardelijk   gunstig advies gegeven. De voorwaarden luiden als volgt:

•   Bij   de vergunningsaanvraag dient een vervoersplan gevoegd te worden. Onder meer   een voorstel van parkeerplaatsen en fietsenstallingen, rekening houdend met gelijktijdig   aanwezig personeel (cf ploegenstelsel), bezoekers (leerlingen / kinderen),   leveranciers, bedrijfsvoertuigen,…. De nodige parkeervoorzieningen moeten op   eigen terrein voorzien worden.

De   dienst Openbare Werken heeft op 29 maart 2018, met als referentie LA-2018-1-LGE, een   voorwaardelijk gunstig advies gegeven. De voorwaarden luiden als volgt:

De bouwheer   dient attesten aan te vragen bij de nutsmaatschappijen dat de bestaande   voorziening in de Bovenhoekstraat voldoen voor de uitbreiding. Eventuele of   noodzakelijke aanpassingen aan de nutsvoorzieningen ten gevolge van de   uitbreiding dienen uitgevoerd te worden op kosten van de bouwheer.

De   eventuele (tijdelijke) verwijdering en/of verplaatsing van nutsleidingen, de   bijhorende infrastructuur (schakelkasten, elektriciteitspalen met of zonder   OV-armatuur), huisaansluitingen op nutsleidingen en eventuele andere   noodzakelijke aanpassingen van wegaanhorigheden zijn ten laste van de   bouwheer. Langs de noordelijke zijde van het perceel 748A is voetweg nr. 92   gelegen, met een wettelijke breedte van 1 meter. De wegzate wordt geleverd   door het betrokken perceel en het aanpalende perceel, elk voor de helft; deze   voetweg wordt niet weergegeven op het plan. De doorgang van deze voetweg   dient gevrijwaard te worden.

Elia heeft op 30 maart 2018, met als   referentie GS/N/811947-1/BA/JHA, een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.   Elia verklaart in principe geen   bezwaar te hebben tegen de aanvraag van het planologisch attest en het   uitbreiden van de fitness met een maximum hoogte van 5,50 meter voor zover   rekening gehouden wordt met de bepalingen, alsook met de   veiligheidsvoorschriften die opgenomen zijn in   bijlage.

Departement   Omgeving heeft op   14 februari 2018, met als referentie 2.84/41048/109.2, een ongunstig advies   gegeven. De motivatie luidt als volgt:

Het betreft   hier een fitnessbedrijf dat via de Bovenhoekstraat is ontsloten. Het   voorgestelde planologisch attest heeft tot doel om het bedrijf te laten   ontwikkelen als aanbieder van een full Body & Mind Relax ervaring. Dit   houdt in dat op korte termijn de oppervlakte verdubbeld en dat op lange   termijn ook de achtergelegen loods mee wordt geïntegreerd in het bedrijf. Het   totaal aantal parkeerplaatsen zal hierbij toenemen tot maximaal 97. Het   dossier betreft een heraanvraag nadat tijdens een eerdere adviesvraag bleek   dat de plan MER-verplichting niet was nagekomen.

Het voorste   deel van het bedrijf is gelegen in woongebied. Het gros is echter gelegen in   het achtergelegen woonuitbreidingsgebied. In het kader van het afbakeningsproces   van het kleinstedelijk gebied is het woonuitbreidingsgebied   Outerstraat-Bovenhoekstraat-Brakelsesteenweg als groengebied aangeduid. Dit   werd ook zo opgenomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Ninove. De   voorgestelde bouwwerken en kavelstructuren dringen diep in in het   woonuitbreidingsgebied en delen het gebied p in twee. Hierdoor verliest dit   gebied ten dele zijn potentie om uit te groeien tot een volwaardig stedelijk   groengebied.

Uit de   voorgestelde terreinbezetting en profiel blijkt wel dat het bedrijf een zeer   grote bodembezetting genereert. Ons bestuur wijst in dit verband naar de   bepalingen van de nieuwe omzendbrief RO2017/01 “Een gedifferentieerd   ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en onbebouwde gebieden”. Het   voorstel leidt de facto tot een schaalvergroting van het bedrijf in zijn   omgeving. Niet alleen de bebouwing maar ook de bijhorende parking worden   verdubbeld in omvang wat leidt tot een significante impact op de woonomgeving   en het achterliggende gebied. Het lijkt in die zin noodzakelijk om de   ontwikkelingsperspectieven voor het ganse bouwblok eerst af te toetsen via   een planmatig initiatief in plaats van te werken met een afwijkende   vergunning die het ambitieniveau vastgelegd in het GRS en bij de afbakening   van het kleinstedelijk gebied hypothekeert.

Beschikkend   gedeelte:

Het bedrijf   Online Fitness BVBA kan worden bestendigd op de bestaande bedrijfssite.

Omwille van   de uitspraken uit het GRS die concreet een herbestemming van het   woonuitbreidingsgebied naar het groengebied vooropstellen met daaraan   gekoppeld het architectuurconcept dat te weinig inzet op duurzaam   ruimtegebruik wordt dit planologisch attest ongunstig geadviseerde voor de   korte en lange termijn. Wel kunnen de toekomstmogelijkheden van het bedrijf   nader worden onderzocht in een masterplan voor het volledige   woonuitbreidingsgebied. De uitbreidingsmogelijkheden zullen daarbij moeten   afgestemd worden op de potentie van het gebied om het te laten herbestemmen   tot stedelijk groengebied.

Advies van de bevoegde adviescommissie

datum

dag

19

maand

04

jaar

2018

samenvatting of conclusie

: ongunstig

De   gecoro sluit zich aan bij het ongunstig advies van het departement Omgeving.   Het bedrijf kan worden bestendigd maar het kan niet op korte of lange termijn   uitgebreid worden zoals voorgesteld in dit planologisch attest. Een aangepast   compacter project met een betere convergentie (bvb doorwaadbaarheid) met het   stedelijk groengebied kan opnieuw in overweging genomen worden.

Standpunt met betrekking tot het behoud van het bedrijf op de   plaats waar het gevestigd is

Het   bedrijf kan op de plaats waar het gevestigd is, behouden blijven.

Standpunt met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden op   korte termijn

Op   korte termijn kan het bedrijf uitbreiden met de gebouwen van fase één met   uitsluiting van de tuin en met uitsluiting van de ontwikkeling van de   bestaande loods met achterliggende parking die voorzien is in fase twee. Bij   deze uitbreiding moet voldaan worden aan de voorwaarden en lasten uit de   bijgesloten deeladviezen.

Standpunt met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden op   lange termijn

Voor   de lange termijn engageert de stad zich om een RUP op te maken van het   woonuitbreidingsgebied rekening houdend met de uitspraken van het   gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Na de goedkeuring van het RUP kan ook   de tuin en de lange termijn ontwikkeling (fase twee, bestaande loods met   achterliggende parking) ontwikkeld worden.

Standpunt met betrekking tot de opmaak of wijziging van de   plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen

De stad engageert zich om een RUP   op te maken van het woonuitbreidingsgebied rekening houdend met de uitspraken   van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Na de goedkeuring van het RUP   kan ook de tuin en de lange termijn ontwikkeling (fase twee, bestaande loods   met achterliggende parking) ontwikkeld worden.

Motivering

Tijdens   het openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

De   brandweer heeft ongunstig advies verleend met structurele voorwaarden over de   inrichting en bereikbaarheid. De ontwerper heeft naar aanleiding van dit   advies een aangepast inrichtingsplan en toelichtingsnota met oplossingen opgemaakt   dat voldoet aan deze voorwaarden. Voor de aanpassingen werden enkele   parkeerplaatsen verplaatst.

Het departement omgeving heeft in   eerste instantie ongunstig advies verleend voor de korte en de lange termijn.   In het advies wordt echter de mogelijkheid geboden om met een aangepast   concept toch verder te gaan. Dit werd in detail besproken op een overleg in   Gent met het departement Omgeving, de ontwerper, de aanvrager en de stad. Bij   deze bespreking met het departement zijn er tot slot drie mogelijkheden naar   voor geschoven:

1. De gemeenteraad   kan akkoord gaan met de korte termijn ontwikkeling mits uitsluiting van de   tuin en uitsluiting van de lange termijn ontwikkeling (bestaande loods met   achterliggende parking). Bij dit gedeeltelijk akkoord kan de stad zich   engageren om een RUP op te maken voor het gebied woonuitbreidingsgebied zodat   na goedkeuring van het RUP ook de tuin en lange termijn ontwikkeling kan   vergund worden. Bij de opmaak van het RUP moet rekening worden gehouden met   de uitspraken van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Wat betreft de   voorgestelde scenario’s is dit scenario pas haalbaar als blijkt dat na   uitsluiting van de betrokken gedeeltes het bedrijf op een normale manier kan   functioneren.
2. Indien de korte   termijn ontwikkeling zonder tuin niet zou kunnen functioneren kan de   gemeenteraad beslissen om niet akkoord te gaan met voorliggende ontwikkeling   op korte en lange termijn. Ondanks deze niet goedkeuring kan de gemeenteraad   zich wel engageren voor de opmaak van een RUP van dit gebied, zodat na het   RUP een vergunning kan verleend worden.
3. Voorliggend dossier   wordt stopgezet en er wordt een nieuw dossier ingediend dat rekening houdt   met het advies en voornoemde opmerkingen.

De   gecoro heeft zich aangesloten bij het advies van het departement Omgeving en   vraagt bijkomend om compacter te bouwen. Dit is echter niet aangewezen binnen   deze functie, situatie en locatie. De ontwerper heeft hierover een   uitgebreide motivatienota aan het dossier toegevoegd. Deze nota gaat over de   compactheid en de visie van het GRS op het woonuitbreidingsgebied.

Door de ontwerper en aanvrager is   aangetoond dat het bedrijf normaal kan functioneren na uitvoering van de   eerste fase met uitsluiting van de tuin. Bijgevolg is scenario 1 dat tijdens   het overleg met departement Omgeving is voorgesteld, de beste oplossing voor   het bedrijf en kan deze met de vooropgestelde beperkingen en voorwaarden   goedgekeurd worden.

Op basis   van voorgaande beslist de gemeenteraad   in de zitting van         :

met éénparigheid   van stemmen

Enig   artikel

Het bedrijf kan op de plaats waar   het gevestigd is behouden blijven.

Op korte   termijn kan het bedrijf uitbreiden met de gebouwen van fase één met   uitsluiting van de tuin en met uitsluiting van de ontwikkeling van de   bestaande loods met achterliggende parking die voorzien is in fase twee. Bij   de uitbreiding moet voldaan worden aan de voorwaarden en lasten uit de   bijgesloten deeladviezen.

Voor de   lange termijn engageert de stad zich om een RUP op te maken van het   woonuitbreidingsgebied rekening houdend met de uitspraken van het   gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Na de goedkeuring van het RUP kan ook   de tuin en de lange termijn ontwikkeling (fase twee, bestaande loods met   achterliggende parking) ontwikkeld worden.

Ondertekening

Datum

dag

maand

jaar

Handtekening

voor- en achternaam

Hoe verstuurt u dit attest?

Dit attest moet met een beveiligde   zending worden bezorgd aan de aanvrager. Er moet ook onmiddellijk een kopie   verzonden worden aan het Departement Ruimte Vlaanderen (attesten, afgegeven   door de provincieraad of door de gemeenteraad), en aan de deputatie   (attesten, afgegeven door de gemeenteraad).

Wat zijn de beroepsmogelijkheden voor de bevoegde overheid en de   aanvrager?

Schorsend administratief beroep van de   deputatie of de leidend ambtenaar van het departement

Het beroep van de deputatie of de leidend   ambtenaar van het departement wordt schriftelijk ingesteld binnen een termijn   van dertig dagen, die ingaat de dag na de ontvangst van het afschrift van het   planologisch attest. Een afschrift van het beroepschrift wordt bezorgd aan de   houder van het planologisch attest en aan de deputatie, respectievelijk het   college van burgemeester en schepenen.

De Vlaamse Regering kan de houder van het   planologisch attest en de provincieraad, respectievelijk de gemeenteraad, in   staat stellen om schriftelijk hun zienswijzen te bezorgen, voor zover dat   nodig wordt geacht voor een zorgvuldige feitenvinding.

Als de Vlaamse Regering het beroep   verwerpt, wordt de schorsing opgeheven en krijgt het planologische attest,   zoals het werd afgegeven door het bevoegde bestuursorgaan, uitwerking. Als de   Vlaamse Regering het beroep inwilligt, wordt het planologische attest   vernietigd, en moet de provincieraad of de gemeenteraad opnieuw beslissen   over de aanvraag tot planologisch attest, rekening houdend met de motieven   voor de inwilliging van het beroep.

De Vlaamse Regering verstuurt haar   beroepsbeslissing met een beveiligde zending naar de houder van het   planologisch attest en naar de deputatie, respectievelijk het college van   burgemeester en schepenen. De beroepsbeslissing wordt verstuurd binnen een   ordetermijn van zestig dagen, die ingaat op de dag na die waarop het beroep   is ingesteld.

Een afschrift van de beroepsbeslissing   wordt aan het departement, respectievelijk de deputatie bezorgd.

Beroep van de aanvrager

Als u het als aanvrager van het attest   niet eens bent met de beslissing over uw aanvraag, dan kunt u binnen 60 dagen   na de ontvangst van het attest beroep aantekenen bij de Raad van State.

U kunt de Raad vragen om de beslissing te   vernietigen, en eventueel ook om ze in afwachting daarvan te schorsen. Stuur   dat verzoekschrift ofwel met de post aangetekend naar de griffie van de Raad   van State, Wetenschapsstraat 33, 1040 Brussel, of dien het in volgens de   elektronische procedure. Meer informatie vindt u in de rubriek ‘E-procedure’   op de website van de Raad van State: www.raadvanstate.be. Op hetzelfde ogenblik moet u een   kopie sturen aan de overheid die het attest heeft afgeleverd. Het   verzoekschrift moet gedateerd en ondertekend zijn door uzelf of door een   advocaat. U moet zowel uw gegevens duidelijk vermelden (naam, hoedanigheid,   woonplaats of zetel), als die van de verwerende partij (de overheid die het   attest heeft afgeleverd). U moet ook vermelden welke beslissing u aanvecht   (het attest), wat de relevante feiten zijn, en op welke gronden u de   beslissing aanvecht (rechtsmiddelen). U moet een kopie van het volledige attest   als bijlage voegen.

Als u uw verzoekschrift met de post   verstuurd, moet u naast het originele verzoekschrift ook steeds drie   eensluidend verklaarde afschriften van het verzoekschrift bezorgen, te   vermeerderen met een afschrift voor iedere verwerende partij.

Het procedurereglement voor beroepen bij   de Raad van State vindt u op www.raadvanstate.be.

Privacywaarborg

De gegevens die bij de aanvraag zijn   meegedeeld, worden opgeslagen in een of meer bestanden. Ze kunnen bewaard   worden bij de gemeente, bij de provincie, en bij de gewestelijke   administratie, bevoegd voor de ruimtelijke ordening. De bestanden zijn   nodig voor de behandeling van het dossier en kunnen ook gebruikt worden voor   statistische of wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens   te raadplegen en zo nodig te laten verbeteren.