GR20151217 punt 9: Ruimtelijke ordening - goedkeuring van de zaak van de wegen voor de verkavelingsaanvraag ingediend door Matexi Projects nv voor gronden gelegen Denderhoutembaan, Kloostermolenstraat en Kruisvijverstraat in Ninove, kadastraal gekend 1e a

g)    De Vlaamse milieumaatschappij heeft op 27 augustus 2015 voorwaardelijk gunstig advies verleend. De motivatie en voorwaarden luiden als volgt:

Onder verwijzing naar artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep. Deze adviesverlening geldt voor het domein grondwater in uitvoering van artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006. De locatie te Ninove, zoals beschreven in de aanvraag, is volgens de watertoetskaarten mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Mogelijke schadelijke effecten op het grondwater .zouden kunnen ontstaan als gevolg van veranderingen in infiltratie van hemelwater, kwaliteitsverlies van grondwater en de wijziging in grondwaterstroming.

De aanvraag omvat een verkaveling voor 32 kavels en de aanleg van 5.400 m2 wegenis. De wegenis en het hemelwaterafvoer van de kavels wateren af naar drie bufferbekkens met een totaal volume van 442 m³ De grootste oppervlakte verharding watert af naar twee van de drie bekkens die direct met elkaar in verbinding staan en vertraagd afwateren naar het laagst gelegen bekken waar de rest van de verharding naar afvoert en dat vertraagd afvoert naar een bestaand openbaar rioleringsstelsel. Beide constructies voor vertraagde afvoer zijn voorzien van een overstort.

Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de verkaveling met wegenis minstens voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten e.a. (GSV). Deze verordening legt op dat altijd en overal geïnfiltreerd dient te worden tenzij wordt aangetoond dat dit niet haalbaar is. Alle verharding watert af naar 3 bufferbekkens voor vertraagde afvoer. Gespreid over het volledige terrein werden bodemproeven uitgevoerd waaruit blijkt dat het een zeer ziltige bodem betreft. Er werden eveneens infiltratieproeven uitgevoerd maar er kon geen infiltratiesnelheid gemeten worden omwille van de lage infiltratiecapaciteit van de bodem. Er wordt dus aangetoond dat infiltratie onvoldoende groot is en dat buffervoorzieningen met vertraagde afvoer verantwoord zijn. Op basis van de plannen nemen we aan dat deze bufferbekkens wel waterdoorlatend worden aangelegd. Er dient bij de aanleg van de bufferbekkens op gelet te worden dat er geen permanente drainage met lagere grondwaterstanden tot gevolg optreedt. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het 'decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. Volgens de eerste vaststellingen bevindt het grondwater zich op een diepte van maximaal circa 1m. Op de plannen ligt de uitstroomopening van bekkens B en C op 23,65 mTAW, het geen meter onder het maaiveld (24,60 mTAW). De uitstroomopening van bekken A ligt met 22,78 mTAW wel ruim 1 m onder het maaiveldniveau (24,30 mTAW). Om permanente grondwaterdrainage te vermijden moet het permanente afvoerpeil thv de overstortconstructie zich boven de gemiddelde grondwaterstand bevinden. We adviseren dan ook om op basis van de resultaten van een periodieke opvolging van de grondwaterstand de uitstroomopening van de bekkens aan te leggen op een hoger niveau. Aangezien de bufferbekkens ruim voldoende groot gedimensioneerd zijn, kan de permanente vertraagde afvoer zeker nog hoger ingeplant worden zonder dat het voldoen aan de minimale buffervolume-eisen in gedrang komt. Een bijkomend voordeel is dat enige infiltratiecapaciteit toch maximaal benut zal worden. Voor wat betreft het aspect grondwaterkwaliteit wordt er een gescheiden stelsel voorzien en wordt het afvalwater aangesloten op de bestaande straatriolering. De aanleg van riolering moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van Vlarem II en de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen. Vanaf 1 januari 2015 geldt er een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst en dit volgens artikel 4 van het besluit houdende nadere regels inzake duurzaam gebruik van pesticiden. De wegenis die overgedragen wordt, moet dus op een efficiënte manier pesticidenvrij beheerd kunnen worden.

Aanvullend willen we er reeds op wijzen dat de individuele woningen overeenkomstig onderstaande aandachtspunten moeten ontworpen worden:

• hemel- en afvalwater moeten gescheiden worden aangesloten d.m.v. kleurcodering op RWA riolering (regenwaterafvoer - blauw) resp. DWA riolering (droogweerafvoer - rood/bruin);
• de afwatering moet voldoen aan de GSV;
• per woning moet een hemelwaterput worden aangelegd;
• hergebruik van hemelwater uit de hemelwaterputten is verplicht;
• verharde oppervlakken voor opritten en parkings worden bij voorkeur waterdoorlatend aangelegd of wateren af naar de onverharde randzones.

Betreffende het aspect overstromingsgevoeligheid verwijzen we naar het advies van de bevoegde waterloopbeheerder, met name de provincie Oost-Vlaanderen.

BESLUIT

Het project wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid met betrekking tot het aspect grondwater indien rekening wordt gehouden met volgende voorwaarden:

Om (permanente) drainage van het grondwater te vermijden moeten de vertraagde afvoer zo hoog mogelijk aangelegd worden.

Bijkomende aandachtspunten in het kader van de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid:

• de aanleg van riolering moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van Vlarem II en de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;
• de volledig gescheiden aansluiting moet uitgevoerd worden conform art. 6.2.2.1.2 § 3 van Vlarem 11.
• er geldt een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst.

h)    Het agentschap voor Natuur en Bos heeft op 26 augustus 2015 voorwaardelijk gunstig advies verleend. De motivatie en voorwaarden luiden als volgt:

Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving: artikel 90 bis Bosdecreet van 13 juni 1990 (in het kader van ontbossing) en artikel 1, 90 besluit van Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot aanwijzing van de instanties die over een vergunningsaanvraag advies verlenen.

Bespreking stedenbouwkundige vergunning

De aanvraag betreft het bouwen van 29 woonheden, een meergezinswoning, gemeenschapsvoorzieningen en wegenis. Perceel 0328R is een bosje bestaande uit natuurlijke verjonging van wilg en zomereik en enkele tamme kastanjes. In het initiële dossier werd met dit perceeltje bos, palend aan de akker geen rekening gehouden. Na contact werd dit dossier aangevuld met een boscompensatievoorstel (op 7/08/2015 ontvangen). Op de luchtfoto's van 1990 is dit perceel nog niet bebost, op de luchtfoto van 2014 duidelijk wel. Het bosje is minder dan 22 jaar oud zijn. Gezien het bos minder dan 22 jaar is en er geen tekenen zijn dat het bos werd aangeplant, is voor dit project geen boscompensatie nodig.

Beoordeling boscompensatievoorstel: er werd door de aanvrager een compensatievoorstel voorgelegd. Dit voorstel is door het Agentschap voor Natuur en Bos goedgekeurd en staat geregistreerd onder nummer: COMP/15/0081/0V.

Conclusie: op basis van bovenstaande uiteenzetting wordt gunstig geadviseerd mits rekening te houden met volgende voorwaarden:

De te ontbossen oppervlakte bedraagt 1295 m>. Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.

De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met nummer: COMP/15/0081/0V.

Als bijlage vindt u het door het Agentschap voor Natuur en Bos goedgekeurde compensatievoorstel, dat integraal moet deel uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning.

Indien de bomen niet gekapt zijn tegen uiterlijk 31/12/2016 geldt de vrijstelling van boscompensatie niet langer. In dat geval moet een nieuwe stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing aangevraagd worden.

Voorziet de verkavelingsaanvraag een ontbossing dan zit in de verkavelingsvergunning de stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing vervat.

De verkavelingsvergunning laat slechts vervreemding toe nadat volledige compensatie werd gegeven. De verkavelaar moet nadat volledige compensatie werd gegeven bij het Agentschap voor Natuur en Bos een attest aanvragen. Dit attest moet bij de verkoop van de kavels aan de koopakte toegevoegd worden. Uit het attest van het college van burgemeester en schepenen, verleend in toepassing van art. 4.2.16, §2 van de VCRO moet blijken dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door de storting van een afdoende financiële waarborg of door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit impliceert eveneens het voldoen aan het compensatievoorstel, dat als voorwaarde gehecht is aan de verkavelingsvergunning.

De vergunningverlenende overheid kan de vergunning slechts toekennen mits naleving van deze voorwaarden omwille van de direct werkende normen:

• Artikel 90 bis Decreet Bosdecreet van 13.06.1990
• Artikel 2 Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels inzake compensatie van ontbossing en ontheffing van het verbod op ontbossing van 16.02.2001

Alle van nature in het wild levende vogelsoorten zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van deze vogelsoorten (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart - 1 juli moet men er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Als nesten in het gedrang komen dient de uitvoerder op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos (Wouter Mewis 09/276.20.29).

Als u als vergunningverlenende instantie het advies van Agentschap voor Natuur en Bos niet wenst te volgen en de ontbossing voor een andere oppervlakte wenst toe te staan dan vermeld in het goedgekeurde of aangepast compensatievoorstel, dan moet het compensatievoorstel opnieuw aan ANB voorgelegd worden, met de vraag om het aan te passen naar de gewenste bosoppervlakte. Het is belangrijk dat de te compenseren bosoppervlakte overeenstemt met de vergunde te ontbossen oppervlakte. De vergunningverlenende instantie heeft zelf niet de bevoegdheid om het compensatievoorstel aan te passen.

i)    De Watergroep heeft op 31 augustus 2015 volgend advies gegeven:

Ter hoogte van de vermelde verkaveling is er geen drinkwaterdistributieleiding aanwezig. Een uitbreiding van het drinkwaterdistributienet is noodzakelijk om deze verkaveling te bevoorraden.

Voor deze uitbreiding werd reeds een ontwerp opgemaakt. Wij verwijzen hiervoor naar onze brief van 05/11/2014 met referentie 20/71/2TDOO/l00515/1454/LOC23624/1/. Mogen wij u vragen geen bouwvergunningen af te leveren vooraleer de uitbreiding gerealiseerd is of de verkavelaar een attest van De Watergroep kan voorleggen waaruit blijkt dat hij aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan.

j)    Eandis heeft op 4 september 2015 volgend advies gegeven:

Hieronder vindt u onze definitieve voorwaarden voor de uitrusting van bovenvermeld project ter inzage. U kunt uw opmerkingen binnen de 30 kalenderdagen overmaken. Zonder uw tegenbericht, gelden deze definitieve voorwaarden voor de aanvrager vanaf 4 oktober 2015. De loten mogen pas worden verkocht wanneer aan alle verplichtingen uit de offerte is voldaan en de facturen vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. De volledige verkavelingsreglementering kunt u raadplegen op www.eandis.be > Publicaties en reglementen> Verkavelingsreglementen.

Bijlage: Kopie van voorwaarden overgemaakt aan verkavelaar

Uitbreiding distributienetten binnen verkaveling

Laagspanningsnet                                                      € 23 455,00 (Vrij van btw)

Openbaar verlichtingsnet                                           € 14833,00 (Vrij van btw)

Lage druk gasnet                                                       € 20 828,00 (Vrij van btw)

Uitbreiding distributienetten buiten verkaveling

Elektriciteit forfaitair 32 lot(en) x € 500                      € 16 000,00 (Vrij van btw)

Studiekosten

Elektriciteit                                                                 € 1 953,85 (21 % btw inbegrepen)

Gas                                                                             € 651,28 (21 % btw inbegrepen)

Openbare Verlichting

Palen en armaturen                                                    € 24 179,62 (btw verlegd)

Aansluitkosten                                                           € 3 375,00 (btw verlegd)

Recyclagebijdrage                                                      € 0,21 (btw verlegd)

Totaalbedrag verkaveling                                           € 105275,96

Patrimonium en overdracht:

De installaties voor openbare verlichting (palen en armaturen) moeten in eigendom worden overgedragen aan de gemeente. De oprichting van een distributiecabine voor elektriciteit is noodzakelijk. Voor meer informatie over grondafstand, zie bijlage: 'Gronden, lokalen en/of erfdienstbaarheden'. Afstand van grond voor toevoerleidingen en/of doorgang voor personeel en materiaal is noodzakelijk. Voor meer informatie, zie bijlage: 'Afstand van gronden en erfdienstbaarheden'.

Opmerkingen:

De aansluitingskosten van de individuele woningen zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de respectievelijke eigenaars afgerekend. De inplanting van de verlichtingspunten is zuiver informatief, de exacte plaats zal voor de uitvoering van de werken worden bepaald in overleg met het gemeentebestuur. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

Opmerkingen (nieuwe wegenis):

De perceelgrenzen en rooilijnen moeten uitgezet zijn en de nieuwe wegenis moet verhard zijn.

De voetpaden mogen nog niet zijn aangelegd. Voor deze verkaveling kunt u als verkavelaar zelf instaan voor het sleufwerk. Voor meer info zie bijlage: 'Korting sleufwerk'. Er dient minstens een vrije, openbare ruimte met een breedte van 1,50 m langs beide zijden van de straat op het openbaar domein tussen de 2 rooilijnen voorzien te worden waarin de leidingen en kabels aangelegd worden. Op het einde van een pijpenkop wordt eveneens een vrije openbare ruimte van 1,5 m voorzien. Zowel bovengronds als ondergronds (tot op een diepte van 1,5 m ten opzichte van het maaiveld) mogen zich geen hindernissen, o.a. fundering, bevinden in deze ruimte. Hieronder wordt tevens begrepen dat de ruimte vrij dient te zijn van bebouwing, bedekking (zoals asfalt, beton, ... ) of beplanting uitgezonderd gras. De vrije, openbare ruimte dient na de aanleg der nutsleidingen een openbaar karakter te behouden en vrij te blijven van alle constructies.

Detailoverzicht te plaatsen openbare verlichting

Standaard openbare verlichting

Aantal              Type paal                     Type armatuur                                                Kleur

25                    SPMH06,3 RALYYYY      LUMA 1 LED 5000LM 830 R3 STD        akzo 900 gris sabl

SPMH05 RALYYYY         MINI LUMA LED 3000LM 740 R1 STD   akzo 900 gris sabl

De gebruikte codes worden in onderstaand overzicht toegelicht. U kunt eveneens het vademecum voor openbare verlichting raadplegen om standaard palen en armaturen op te zoeken a.d.h.v. de opgegeven codes.

Codes lichtmasten zonder passieve veiligheid

Materiaal          S(G) = Thermisch verzinkt staal

AL = Geanodiseerd aluminium

Afwerking        P = Bedekt met polyesterlaag

Vorm               M = Lichtmast, volledig conisch

S = Lichtmast, met verjonging

A = Lichtmast, met arm

Bevestiging     H = Inplantingsstuk

B = Voetplaat

Cijfer:              Hoogte van de lichtmast in meter

RAL X of Y        Kleurkeuze mogelijk uit betreffende RAL- kleuren X of Y

X = Kleurcodes 6005,7001,7032,9005,6009,6020,7035,7038,9010,3004

Y = Alle niet X - nummers

Codes lichtmasten met passieve veiligheid

Materiaal          PA = Passieve veiligheid, thermisch verzinkt

PP = Passieve veiligheid, bedekt met polyesterlaag

Klasse veiligheid 100 HE 3 = High energy absorbing

Hoogte van de lichtmast in meter

RAL X of Y: Volgens de lichtmasten zonder passieve veiligheid

Gronden, lokalen en/of erfdienstbaarheden

Elektriciteits- en/of gascabine

De oprichting van een distributiecabine voor elektriciteit is nodig voor de uitrusting van deze verkaveling. Conform de verkavelingsvoorwaarden moet de verkavelaar de benodigde grond kosteloos afstaan aan de distributienetbeheerder, die de kosten voor de oprichting van de cabine(s) ten laste neemt. De afmetingen van deze grond bedragen (benaderend) 5 x 6 meter per cabine. De grond waarop de cabine dient te worden geplaatst, moet zijn gelegen in de bouwzone en bij notariële akte worden overgedragen aan de distributienetbeheerder. (niet aan het openbaar domein) Het is absoluut noodzakelijk dat de inplanting van dit perceel is voorzien op het door Stedenbouw vergunde verkavelingsplan, en dit volgens de inplanting in bijgevoegd voorontwerp. Hier moet ook melding van worden gemaakt in de tekst van de verkavelingsvergunning. Zoniet dient de verkavelaar een wijziging van de verkavelingsvergunning aan te vragen. Teneinde het voeden van de verkaveling op een bevredigende wijze te kunnen verzekeren, dient de distributiecabine technisch en administratief in orde te zijn. Op vraag van de verkavelaar en mits akkoord van de distributienetbeheerder kan een lokaal voor oprichting van een distributiecabine elektriciteit worden voorzien die aan de voorwaarde van de brochure "Leidraad distributiecabines elektriciteit in gebouwen" voldoet. De afstand van de cabinegrond of het cabinelokaal wordt ten laste van de DNBbij notariële akte bekrachtigd.

Leidingen en/of doorgang

Conform de verkavelingsvoorwaarden moet de verkavelaar aan de distributienetbeheerder de benodigde grond beschikbaar stellen voor toevoerleidingen en/of de doorgang van personeel en materiaal. Deze erfdienstbaarheden worden ten laste van de verkavelaar bij notariële akte bekrachtigd.

k)    Belgacom heeft op 7 augustus 2015 volgend advies gegeven:

Aangezien deze verkaveling gelegen is langs een bestaande weg waar nog geen kabels gelegd zijn met voldoende capaciteit, zijn er bijkomende werken nodig om de percelen aan te sluiten op het telefoonnet. De kabels zullen gelegd worden op kosten van Proximus met dossier JMS: 342914

De verkavelaar dient contact op het nemen met Proximus i.v.m. de aanleg van de infrastructuur

l)     Telenet heeft op 21 augustus 2015 volgend advies verleend:

Op uw vraag tot het verkavelen van bovenstaand perceel, zijn wij nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet NV nodig is, om de loten uit uw verkaveling te kunnen aansluiten.

Door onze studiediensten werd een offerte opgesteld aan de hand van de door u geleverde ligging-, en perceelplannen. In dit bestek wordt rekening gehouden dat het aanleggen van nutsleidingen gebeurt in synergie met andere nutsmaatschappijen (kostenbesparend en éénmalige hinder). De uitvoeringstermijnen dienen dan ook mede afgestemd te worden op de planning van deze nutsmaatschappijen (elektriciteit, gas, water,... ). In bijlage vindt u de overeenkomst voor aanleg van de Telenet installatie in verkavelingen en groepsbebouwing. Hierin wordt bepaald dat de offerte slechts 6 maanden geldig is vanaf de verzendingsdatum van deze brief. Wij herinneren u ook aan artikel 4 in deze overeenkomst waaronder uw verplichting om de erfdienstbaarheid betreffende de nutsleidingen te laten bekrachtigen bij authentieke akte verleden voor een notaris vóór aanvang van de werken, indien dit niet reeds in de verkavelingsvergunning is vervat. Indien er na de start van de werken nog wijzigingen gevraagd worden, vallen de kosten voor het verplaatsen of wijzigen van de Telenet installaties volledig ten laste van de aanvrager van deze eventuele wijziging. Wij kunnen de werken ten vroegste drie maanden na uw akkoord aanvatten indien u over alle noodzakelijke vergunningen beschikt en de factuur betaald werd. Indien de werken niet worden aangevat binnen de 6 maanden geldigheidstermijn van deze offerte, vervallen de voorwaarden deze offerte.

Offerteprijs     

Omschrijving                                      Totalen (m/st) Sleuf door Telenet       Sleuf door verkavelaar

Sleufwerken uitgevoerd door Telenet 511 m             4.390,1 €                    00,00 €

 of synergiepartner

Sleufwerken buiten verkaveling          0 m                 00,0 €                         00.00 €

Coax, wachtbuizen en

voetpad kasten - incl. Plaatsing          579,1 m          3.758,9 €                    3.758,94 €

Elektronisch materiaal incl plaatsing   18 st               2.121,2 €                    2.121,20 €

Totaalbedrag, graafwerken door Telenet of in synergie: 10.270,24 €

Totaalbedrag, in aangeboden sleuf: €

Na ontvangst van uw akkoord samen met de nodige facturatiegegevens, bezorgen wij u de factuur. Na betaling van de factuur wordt door onze diensten een attest "Alle voorwaarden voldaan" opgestuurd naar de gemeente. Wanneer de verkavelingsvergunning toch niet goedgekeurd wordt, verbindt Telenet NV zich, in voorkomend geval, uitdrukkelijk de reeds betaalde bedragen terug te storten, na voorleggen van deze weigering. Telenet gaat slechts over tot uitvoering van de werken, nadat deze factuur vereffend werd. Deze offerte omvat niet de kosten van de aftakking naar en de aansluiting van de abonnees zelf. Deze worden met de abonnee verrekend. Mogen wij u verzoeken, bij akkoord, het invulformulier en de overeenkomst in bijlage ondertekend voor akkoord terug te sturen. Na uw akkoord op onze offerte wordt een ontwerpplan opgesteld op basis van uw gegevens. Dit plan wordt u, ter goedkeuring, toegezonden.;

m)    De gecoro heeft op 13 november 2014 een eerste voorwaardelijk gunstig advies verleend. De motivatie en voorwaarden luiden als volgt:

Bespreking:

• Ontsluiting: hoofdzakelijk via de Denderhoutembaan, de Kloostermolenstraat wordt een noodaansluiting
• Bebouwing in blauwe zone:
  • Voorschriften mogen niet te bepalend zijn voor wat de creativiteit betreft, de oriëntatie betreft
  • Aandacht voor de groene vinger in de beekvallei, maar moet het gebouw er wel naar gericht worden?
  • Inplanting van de gemeenschapsvoorzieningen ten opzichte van de rand met de bestaande woningen
  • Parkeergelegenheid?
  • Verhouding gebouw – verharding - groen
  • Variatie in woondichtheid?
  • Beekvallei op eigen terrein: meer groen te voorzien
  • Bereidheid van de bouwheer om samen met de SHM sociale woningen te bouwen
  • Aanwezigheid van gesloten bebouwingen
  • Bouwheer zal zelf woningen ontwikkelen zodat er een eenheid in de bebouwing gerealiseerd wordt
  • 3 bouwlagen in gemeenschapsvoorzieningen in wijk lijkt zeer hoog

Advies:

Wat het binnengebied achter de Denderhoutembaan betreft, geeft de GECORO unaniem volgend advies:

• Meer groen voorzien in de 'beekvallei' binnen de voorgestelde verkaveling
• Aandacht besteden aan de aansluiting met het stadsrandbos zoals dit in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Ninove vermeld staat
• De voorschriften over de te realiseren bouwblokken binnen de 'blauwe zone' mogen niet te bepalend zijn qua inplantingsrichting, hoogte,… zodat dit de creativiteit van het ontwerp niet belemmert.;

n)    De gecoro heeft op 17 september 2015 een tweede voorwaardelijk gunstig advies verleend. De motivatie en voorwaarden luiden als volgt:

Bespreking:

• Afstand van urban villa tot perceelsgrens? Meer dan 10m breed voor een gebouw van 2 bouwlagen met hellend dak
• Hoogte en bezetting van gebouwen in blauwe zone
• Inrichting wadi: deze moet voldoende toegankelijk en voldoende kwalitatief zijn uitgewerkt zodat deze onderdeel vormt van de gewenste publieke groenzone.
• Inkijk lot 15 tov woning in Denderhoutembaan: gezien de diepe tuin is deze impact beperkt. De woningen langs de Denderhoutembaan zelf staan onderling veel dichter bij elkaar, daar is de impact veel groter

Advies:

Wat het ontwerp voor de verkaveling met wegeniswerken voor 29 ééngezinswoningen, 1 meergezinswoning en 2 gemeenschapsvoorzieningen (V 2015/31) in Denderhoutembaan op naam van Matexi betreft, geeft de GECORO unaniem volgend gunstig advies mits:

Er moet door de stad in het bij de bouwaanvraag toegevoegde bestek infrastructuur onderzocht worden hoe in het dossier de wadi's voorzien en gerealiseerd zullen worden: het is belangrijk dat deze wadi's zowel op technisch vlak voldoende water kunnen bufferen als op vlak van de leefbaarheid kwalitatief, toegankelijk en met voldoende groene inrichting aangelegd kunnen worden;

Gelet op de beslissing van 26 maart 2013 van het college van burgemeester en schepenen waarbij zij aangeven dat ze de intentie hebben om dit woongebied te ontwikkelen binnen de huidige bestuursperiode;

Overwegende dat het project volgens de zoneringen van het gewestplan Aalst-Ninove-Geraardsbergen-Zottegem gedeeltelijk gelegen is in woongebied en gedeeltelijk in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut;

Overwegende dat de aanvraag in overeenstemming is met de zoneringen van het gewestplan;

Overwegende dat de aanvraag niet gelegen is in een bijzonder plan van aanleg, ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling;

Overwegende dat de aanvraag gelegen is binnen de contouren van het kleinstedelijk gebied zoals bepaald in het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening van het Kleinstedelijk Gebied;

Gelet op de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening opgemaakt door de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar:

"De aanvraag omvat de ontwikkeling van een verkaveling met wegenis gelegen aan de buitenzijde van de stedelijke ring en binnen het kleinstedelijk gebied op 700m van het centrum van de stad. De omgeving wordt gekenmerkt door een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen ten zuiden, een divers woonlint ten oosten, een groenbuffer met achterliggende woonstraat en woonwijk ten noorden en een ruimere groenbuffer (bos) rond een beekvallei met achterliggend open agrarisch gebied ten westen. Voorgestelde invulling voorziet 29 kavels met open, halfopen en gesloten eengezinswoningen, één kavel voor meergezinswoning met maximum vijf wooneenheden en twee zones voor gemeenschapsvoorzieningen. Er wordt eveneens voorzien in de aanleg van hemelwaterbuffers, een groenzone, een speelzone en een centraal pleintje. Het ontwerp houdt rekening met de bestaande toestand in de omgeving. Dit vertaalt zich in een overgangszone tussen de nieuwe wijk en het aangrenzend bos in de beekvallei en in een overgangszone tussen de nieuwe wijk en de bestaande wijk zuidelijk gelegen. Er wordt aangesloten op de bestaande wegenis en toekomstige uitbreidingen of ontwikkelingsmogelijkheden worden niet ruimtelijk gehypothekeerd.  Het voorgestelde project voorziet 34 woningen op 1.5 ha in woongebied wat een woondichtheid genereert van 22.7 woningen per hectare (w/ha). Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Ninove (GRS) voorziet in deze randstedelijke woonomgeving 24 w/ha ter hoogte van WG01 Hof ter Duyst (tabel 44a) en 20 w/ha ter hoogte van BPA Denderhoutembaan (tabel 43). Voorliggend project werd besproken met de stedelijke diensten en op een partneroverleg. Het werd tevens toegelicht op het college van burgemeester en schepenen en op de gecoro. De ontwerper heeft in de loop van de besprekingen zijn plannen aangepast naar de opmerkingen die aan bod kwamen tijdens de overlegmomenten. Het project werd ook toegelicht aan de buurtbewoners d.m.v. een informatieavond. Tijdens het openbaar onderzoek werden voornamelijk bezwaren ingediend vanuit de zuidelijk gelegen wijk en oostelijk gelegen woonlint waarop deze verkaveling aansluit. De argumenten gaan vooral over de schaalgrootte van de gebouwen, impact op de privacy en mobiliteit. In bovenstaande paragraaf worden deze argumenten beantwoord. Het project past in de omgeving. Mits voldaan wordt aan de voorwaarden, eisen, lasten en opmerkingen uit de deeladviezen en deze van de nutsmaatschappijen schaadt voorliggend wegenisdossier de goede ruimtelijke ordening niet.";

Overwegende dat de ontwerper op vraag van de stad en op basis van artikel 4.3.1.§1. 2^e en 3^e lid van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening, zijn plannen beperkt aangepast en aangevuld heeft om tegemoet te komen aan bepaalde opmerkingen van de adviezen en bezwaarindieners:

• Op het inrichtingsplan werden de bomen die binnen de draaicirkels van de brandweer komen te liggen aangepast. Er werden kleinere bomen ingetekend. In de praktijk zal hier gekozen worden voor zuilvormige bomen. Een boom op het plein werd verschoven zodat deze buiten de draaicirkel van de brandweer komt te liggen.
• De mogelijke aansluiting op de gracht op lange termijn is toegevoegd aan het rioleringsplan. Het plan bevat nu een aansluiting op korte termijn op de riolering en op lange termijn op de gracht. Op korte termijn wijzigt er niets aan het bestaande plan. Op lange termijn wordt een aftakking voorzien van het bestaande overstort naar de achterliggende beekvallei. Er is gekozen om het overstort op dezelfde locatie te behouden en niet aan de zijde van de waterloop te leggen, omdat we anders gravitair niet in de riool geraken. Op lange termijn kan dan een aftakking voorzien worden naast het bufferbekken dat naar de waterloop gaat. De afvoerleiding hiervoor kan reeds klaargelegd worden zodat er een garantie is dat nadien naar de waterloop kan afgevoerd worden.
• Ter hoogte van dwarsprofiel E op het grondplan is de situatie verduidelijkt en aangepast naar volgend profiel: een haag op 84 cm (veldwetboek) van de perceelsgrens, op 1.5m van de perceelsgrens een pad van 2.5m breed (zodat rolstoelen, eventueel fietsers elkaar kunnen kruisen), naast dit pad een zone van 2m breed met de bomen en dan de gracht. Samen heeft deze zone dan een breedte van 1.5m(haag) + 2.5m(weg) + 2m(bomen) + 2.8m(gracht) = 8.8m ipv 7.3m.
• Het pad in de groene zones en naast de bestaande verkaveling is over de volledige lengte, inclusief brugjes 2.5m breed geworden zodat rolstoelgebruikers elkaar comfortabel kunnen kruisen. Langs deze paden is tevens openbare verlichting voorzien.
• Op plan 6 met de dwarsprofielen zijn de profielen 10 t.e.m. 12 van de bekkens juist benoemd (geen garageweg carports) en is dwarsprofiel 13 en een bijkomend dwarsprofiel tussen snede 11 en 12 van het middelste bekken toegevoegd.
• De voetpaden worden in een andere kleur aangelegd. De gelijkgrondse voetpaden blijven behouden. Er is een duidelijk onderscheid zijn tussen de rijweg en de voetpaden. Alle voetpaden zullen op elkaar aansluiten. En in profiel C is een voetpad voorzien.
• De verharding van de verblijfsruimte (pleintje) wordt uitgevoerd in het kleur van de voetpaden en er wordt een afscherming voorzien met groenelementen.
• De breedte van de rijbaan ter hoogte van perceel 30 is aangepast zoals gevraagd door de brandweer.
• Tussen de Kloostermolenstraat en de nieuwe verkaveling wordt de breedte van de rijbaan aangepast naar 4m. Hiervoor is nog een profiel bezorgd.;

Overwegende dat het aangewezen is, rekening houdende met de adviezen, opmerkingen en aangepaste plannen, om enkel voorwaarden, lasten, opmerkingen en modaliteiten op te leggen aan de verkavelaar met betrekking tot de zaak van de wegen:

Overwegende dat door het opleggen van voornoemde voorwaarden, lasten en modaliteiten tegemoet gekomen wordt aan de opmerkingen, voorwaarden en lasten van de adviesinstanties;

Overwegende dat voor de speelzone bijkomend dient gesteld te worden dat

• deze ingericht zal worden in overleg met de bewoners, zoals dit normaliter in kader van de bevolkingsparticipatie door de jeugddienst als werkwijze gehanteerd wordt,
• hierdoor in dit stadium nog geen definitieve gedetailleerde inrichting kan meegegeven worden,
• er algemeen wel gesteld wordt dat er minimum drie speeltuigen voor diverse leeftijden voorzien moeten worden,
• een voorstel van inrichting, opgesteld door de jeugddienst in samenspraak met de bewoners, door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurd moet worden vooraleer tot uitvoering wordt overgegaan,
• de speelzone pas aangelegd wordt vanaf 80% bebouwing van de verkaveling en uiterlijk 3 jaar na voorlopige oplevering. Dit is naar analogie met de aanlegvoorwaarden van de voetpaden in de verkaveling,
• als garantie voor uitvoering een waarborg van € 50.000 aan de verkavelaar opgelegd wordt. Het storten van deze borg is een voorwaarde voor het afleveren van een verkoopbaarheidsattest. Bij voorlopige oplevering van de speelzone wordt 80% van de borgsom vrijgegeven, de overige 20% wordt pas bij definitieve oplevering vrijgegeven;

Overwegende dat de goedkeuring van de zaken van de wegen impliceert dat de stad principieel akkoord gaat met de verkaveling voor 29 eengezinswoningen, één meergezinswoning en twee kavels voor gemeenschapsvoorzieningen;

Overwegende dat bij het adviseren van de verkavelingsaanvraag door het college van burgemeester en schepenen nog verdere voorwaarden en lasten kunnen opgelegd worden over de invulling, bestemming, bouwvolume en voorschriften van de percelen en aanhorigheden;

Overwegende dat het college van burgemeester en schepenen voorstelt om voorliggende zaak van de wegen voor de verkavelingsaanvraag ingediend door Matexi Projects nv voor gronden gelegen Denderhoutembaan, Kloostermolenstraat en Kruisvijverstraat in Ninove, kadastraal gekend als 1e afd, Sie A, nrs 328k, m, r, z, a2, c2, n02  goed te keuren met voornoemde voorwaarden, opmerkingen, lasten en modaliteiten;

Besluit:

met 16 ja-stemmen (Dirk Vanderpoorten, Tania De Jonge, Katie Coppens, Henri Evenepoel, Wouter Vande Winkel, Paul De Schepper, Marc Torrekens, Alain Triest, Lieven Meert, Freddy Van Eeckhout, Jacques Timmermans, Jannick Violon, Octaaf Van Ongeval, Stijn Vermassen, Misja De Ridder, Bruno Van Der Haeghen)
11 nee-stemmen (Rudy Corijn, Guy D'haeseleer, Ilse Malfroot, Antoine Van Melkebeek, Stania Van Loo, Joost Arents, Maria Keymolen, Kurt Van Den Driessche, Veerle Vanderpoorten, Gerd Rassaerts, Levi Verberckmoes)
1 onthouding (Corinne Vanbelle)

Artikel 1

De gemeenteraad neemt kennis van de ingediende bezwaren en opmerkingen tijdens het openbaar onderzoek.

Artikel 2

Overwegende dat het college van burgemeester en schepenen voorstelt om voorliggende zaak van de wegen voor de verkavelingsaanvraag ingediend op 25 juni 2015 door Matexi Projects nv voor gronden gelegen Denderhoutembaan, Kloostermolenstraat en Kruisvijverstraat in Ninove, kadastraal gekend als 1e afd, Sie A, nrs 328k, m, r, z, a2, c2, n02 goed te keuren, onder volgende voorwaarden, opmerkingen, lasten, verplichtingen en modaliteiten:

• Met betrekking tot de stedelijke dienst openbare werken, de nutsmaatschappijen en mobiliteit:
  • De verkavelaar moet zijn aanvraag aanvullen met attesten van respectievelijke nutsmaatschappijen die bevestigen dat openbare verlichting, elektriciteit, eventueel aardgas, waterleiding en teledistributie leidingen aanwezig zijn en voldoen voor de bijkomende wooneenheden. Eventuele of noodzakelijke aanpassingen, aanleg of uitbreiding aan de nutsvoorzieningen ten gevolge van de bijkomende wooneenheden zijn op kosten en ten laste van de aanvrager. Deze kosten mogen niet op een later tijdstip of afzonderlijk doorgerekend worden aan de eigenaars of kopers van de percelen.
  • De verkavelaar moet de geldende reglementering, uitgevaardigd door De Watergroep, inzake rioleringsreglement voor verkavelingen strikt naleven. Voorliggende verkavelingsaanvraag moet aangevuld worden met de stukken vermeld in het rioleringsreglement op verkavelingen.
  • De verkavelaar heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Intergem voor elektriciteit en/of aardgas, inzake strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.intergem.be.
  • De aanleg van de wegenbouw- en andere werken dient te gebeuren conform typebestek 250 versie 3.1 voor de wegenbouw, in overleg met de dienst openbare werken van de stad Ninove en op kosten van de aanvrager. Voor de afmeting van de betonstraatstenen van de voetpaden wordt het type 220 x 110 x 80 mm opgelegd.
  • De eigendom van de in de aanvraag aangegeven openbare wegen, aanhorigheden en openbare nutsvoorzieningen, zone van de rijweg, greppel en naastgelegen voetpad, alsook de gronden waarop ze komen, dienen vrij en onbelast en zonder kosten afgestaan te worden via een notariële akte aan de stad Ninove, na aanleg en definitieve aanvaarding, op een door haar vast te stellen datum en in elk geval bij de eindoplevering van de werken. De overdracht van de rijweg en greppel dient afzonderlijk te gebeuren van de overdracht van de voetpaden. De voetpaden mogen pas aangelegd te worden vanaf 80% bebouwing van de verkaveling en uiterlijk 3 jaar na voorlopige oplevering. Bijgevolg geldt voor de voetpaden een afzonderlijke waarborgtermijn.
  • Het onderhoud van de waterpartijen moet opgenomen worden in een onderhoudsprogramma.
  • De verkavelaar moet een GRB-conform as-built opmaken zoals bepaald in art. 13 §3 en §4. van het GRB-decreet van 16/04/2004.
  • De verkavelaar moet op eigen kosten en in overleg met de politie en de mobiliteitsdienst de nodige verkeersborden plaatsen.
  • Ter hoogte van de aansluiting met de Kloostermolenstraat moet in overleg met de brandweer een overrijdbaar paaltje voorzien worden.
  • Met betrekking tot de stedelijke dienst leefmilieu en groenaanleg:
    • De banken moeten uitgevoerd zijn met een metalen onderstel met houten zitting bestaande uit hout van duurzaamheidsklasse 1 en FSC (of gelijkwaardig) gecertificeerd én voorzien van een rugleuning.
    • Er moeten 6 afvalbakken worden voorzien volgens het type gevoegd als bijlage. In de afvalbakken moet het 'tidy-man' logo gegraveerd worden (GEEN logo van de stad).
    • De verkavelaar moet een beheerplan (digitaal) voor de duur van 20 jaar opmaken en toevoegen aan de het dossier bij de overdracht van de gronden volgens de principes van het harmonisch park- en groenbeheer voor het groen, de paden en de waterpartijen die minstens volgende gegevens omvat:
      • - een opmetingsplan,
      • - de noodzakelijke administratieve gegevens om het groen- en waterobject te situeren,
      • - van elke vlakvormig terreinelement de oppervlakte, van elke lijnvormige terreineenheid de lengte en van elke puntvormige terreineenheid het aantal,
      • - de totale oppervlakte, lengte en aantal van elk van de voorkomende terreineenheden,
      • - voor elke terreineenheid de beheerrichtlijnen voor regulier beheer m.a.w. de werken die op regelmatige basis moeten gebeuren en eigenlijk te beschouwen zijn als onderhoudsbeheer. De frequentie van deze handelingen moet opgenomen zijn. Er wordt een inschatting gemaakt van het aantal manuren nodig voor dit onderhoud.
• Voor het bosgoed moet de Ligustrum ovalifolium vervangen worden door Ligustrum vulgare.
• Voor de haag moet de meidoorn en hulst vervangen worden door Carpinus betulus (haagbeuk) en Euonymus europaeus (kardinaalsmuts). Deze haag moet op 84 cm van de perceelgrenzen van derden worden aangeplant.
• De boomspiegels dienen beplant te worden met Geranium macrorrhizum. Binnen deze soort zijn de variëteiten 'Ingwersen's Variety', 'Czakor', 'Bevan's Variety' het meest geschikt.
• De Fraxinussen dienen vervangen te worden door Salix alba 'chermesina'. De Acer campestre 'Columnare' moeten vervangen worden door Acer campestre 'Green colum' zodat slechts 1 soort Acer campestre wordt aangeplant. De bomden moeten geplant worden in een boomgeleidingssysteem gezien de dichte afstand tot de woningen.
• De dolomietpaden moeten vervangen worden door:

1) grindgazon voor het pad langs de vijvers,

2) een met kunststof gebonden granulaatverharding (waterdoorlatend).

• De houten legplanken van de brugjes moeten vervangen worden door legplanken Wood Plastics Composite, een homogeen mengsel van houtvezel en kunststof dat minder onderhevig is aan rot en minder gevaar voor slippen geeft.
• De grenen perkoenpalen en platen aan de buffervijvers moeten vervangen worden door exemplaren uit kastanje, eik of els. De platen mogen vervangen worden door gevlochten wilgentenen.
• Er dient in samenspraak met Eandis een verlichtingsplan te worden opgemaakt voor de groenzone. Hierbij dient rekening te worden gehouden dat deze verlichting dimbaar moet zijn.
• Voor wat de speelzone betreft, zal
  • de speelzone ingericht zal worden in overleg met de bewoners en de jeugddienst en voorzien worden van minimum drie speeltuigen voor diverse leeftijden,
  • een voorstel van inrichting, opgesteld door de jeugddienst in samenspraak met de bewoners, door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurd moet worden vooraleer tot uitvoering wordt overgegaan,
  • de speelzone pas aangelegd wordt vanaf 80% bebouwing van de verkaveling en uiterlijk 3 jaar na voorlopige oplevering. Dit is naar analogie met de aanlegvoorwaarden van de voetpaden in de verkaveling,
  • als garantie voor uitvoering een waarborg van € 50.000 aan de verkavelaar opgelegd wordt. Het storten van deze borg is een voorwaarde voor het afleveren van een verkoopbaarheidsattest. Bij voorlopige oplevering van de speelzone wordt 80% van de borgsom vrijgegeven, de overige 20% wordt pas bij definitieve oplevering vrijgegeven.
  • De verkavelaar moet voldoen aan volgende bijkomende brandvoorzorgsmaatregelen:
    • Het mechanisch afsluitpaaltje in functie van calamiteiten aan de "Kloostermolenstraat" mag niet uitgevoerd worden. Er moet steeds een vlotte doorgang zijn voor de hulpdiensten zonder enige hindernis. De minimale vrije breedte moet aldaar 4 meter bedragen. Zie ook laatste voorwaarde van de dienst openbare werken en mobiliteit.
    • De ganse verkaveling dient rechtstreeks en voortdurend bereikbaar te zijn voor de voertuigen van de brandweerdiensten zodanig dat de brandbestrijding en de redding er normaal kunnen uitgevoerd worden. Elke toegangsweg dient zo opgevat dat het materieel van de brandweerdiensten erop kan rijden, stationeren en bediend worden. Op deze wegen dient er steeds één rijstrook vrijgehouden waar het stationeren verboden is en die voldoet aan volgende eisen:
      • - minimale vrije breedte: 4m (8m indien de toegangsweg doodloopt);
      • - minimale vrije hoogte: 4m;
      • - minimale draaistraal: 11 m aan de binnenkant en 15m aan de buitenkant;
      • - maximale helling: 6%;
      • - draagvermogen: derwijze dat voertuigen, zonder verzinken, met een maximale asbelasting van 13ton er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen.
• Langsheen de toegangswegen voor de brandweer dienen bovengrondse hydranten conform de Belgische norm NBN 5.21.019 (type BH 100) geplaatst, op een onderlinge afstand van maximum 100 m, tweezijdig gevoed met water onder druk door toevoerleidingen met een binnendiameter van tenminste l50mm. Deze bovengrondse hydranten dienen aangebracht in het voetpad van een straat, plein, binnenplaats, enz...., op een gemakkelijk bereikbare plaats die gelegen is op tenminste 0,60m van de boorden van de banen, wegen of doorgangen waarop autovoertuigen kunnen rijden en parkeren.
• Op elke gastoevoerleiding dient, aan de straat en buiten het gebouw, een goed gesignaleerde gasafsluiter aangebracht.
• Indien de olie-inhoud van het geheel der toestellen van het transformatorstation 501of meer bereikt, moeten de voorschriften van de Belgische norm NBN C 18.200 'Richtlijnen voor de beveiliging van de lokalen voor elektriciteitstransformatie' toegepast worden. Indien water (van om het even welke herkomst, dus ook bluswater) de vloer kan bereiken, bv. door infiltratie of via kabelgoten, dan dienen alle maatregelen te worden getroffen opdat het waterpeil constant en automatisch beneden de vitale gedeelten blijft van de elektrische installatie, zolang ze in gebruik is.
• Met betrekking tot de rioolbeheerder:
• Optimalisatie van de helling van het afvalwaterstelsel dient bekeken te worden.
• De wervelventielen dienen minimaal uitgevoerd te worden met opening diameter 150mm. Er dient een parallelle bypass voorzien te worden met afsluiter (bij normale werking steeds dicht).
• In eerste instantie dient men een terugslagklep te plaatsen tussen O1 en de aansluiting op de Kruisvijverstraat, op lange termijn moet een aansluiting op de beek onderzocht worden.
• Gezien de buffering beduidend groter is dan gevraagd volgens de Verordening, kan men het doorvoerdebiet eventueel nog optimaliseren (verkleinen) zodat de buffering beter benut zal worden.
• Met betrekking tot de Vlaamse Milieumaatschappij:
• Om (permanente) drainage van het grondwater te vermijden moeten de vertraagde afvoer zo hoog mogelijk aangelegd worden.
• De aanleg van riolering moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van Vlarem II en de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.
• De volledig gescheiden aansluiting moet uitgevoerd worden conform art. 6.2.2.1.2 § 3 van Vlarem II.
• Er geldt een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst.
• De individuele woningen moeten overeenkomstig volgende aandachtspunten worden ontworpen:
  • hemel- en afvalwater moeten gescheiden worden aangesloten d.m.v. kleurcodering op RWA riolering (regenwaterafvoer - blauw) resp. DWA riolering (droogweerafvoer - rood/bruin)
  • de afwatering moet voldoen aan de GSV
  • per woning moet een hemelwaterput worden aangelegd
  • hergebruik van hemelwater uit de hemelwaterputten is verplicht
  • verharde oppervlakken voor opritten en parkings worden bij voorkeur waterdoorlatend aangelegd of wateren af naar de onverharde randzones.
• Met betrekking tot het agentschap Natuur en Bos:
  • De voorwaarden zoals opgenomen in het bij het dossier gevoegde compensatieformulier met nummer: COMP/15/0081/0V. Het door het Agentschap voor Natuur en Bos goedgekeurde compensatievoorstel moet integraal deel uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning.
  • Indien de bomen niet gekapt zijn tegen uiterlijk 31/12/2016 geldt de vrijstelling van boscompensatie niet langer. In dat geval moet een nieuwe stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing aangevraagd worden.
  • De verkavelingsvergunning laat slechts vervreemding toe nadat volledige compensatie werd gegeven. De verkavelaar moet nadat volledige compensatie werd gegeven bij het Agentschap voor Natuur en Bos een attest aanvragen. Dit attest moet bij de verkoop van de kavels aan de koopakte toegevoegd worden. Uit het attest van het college van burgemeester en schepenen, verleend in toepassing van art. 4.2.16, §2 van de VCRO moet blijken dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door de storting van een afdoende financiële waarborg of door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg. Dit impliceert eveneens het voldoen aan het compensatievoorstel, dat als voorwaarde gehecht is aan de verkavelingsvergunning.
• Met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening en algemene regelgeving:
• De wegeniswerken,de groenaanleg, de rioleringswerken, het waterleidingsnet, het elektriciteitsnet met de openbare verlichting, de TV-distributie, het gasnet en het telefoonnet worden uitgevoerd op kosten en ten laste van de verkavelaar. Deze kosten of lasten mogen niet afzonderlijk of in een afzonderlijke clausule in eventuele verkoopsovereenkomsten verhaald worden op de eventuele kopers van percelen. Deze kosten mogen ook niet op een later tijdstip of afzonderlijk doorgerekend worden aan de eigenaars of kopers van de percelen.
• Bij het adviseren van de verkavelingsaanvraag en de stedenbouwkundige vergunning voor de aanleg van de weg kunnen door het college van burgemeester en schepenen nog verdere voorwaarden en lasten opgelegd worden over de invulling, bestemming en voorschriften van de percelen en aanhorigheden.

Artikel 3

De stad verbindt er zich toe de gronden waarop de infrastructuur wordt aangebracht kosteloos in het openbaar domein in te lijven zoals beschreven in artikel 2 en de zorg voor de instandhouding van de uitgevoerde werken na de definitieve aanvaarding op zich te nemen.

Artikel 4

Het college van burgemeester en schepenen wordt belast met de uitvoering van deze beslissing.

Artikel 5

Afschrift van deze beslissing wordt verstuurd naar de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar bij het Agentschap Ruimte Vlaanderen en naar de verkavelaar.