GR20160526 punt 15: Lokale economie - uitbreiding ambachtelijke zone Kapittelstraat - goedkeuring verkoopsvoorwaarden (datum van publicatie 08.06.2016)
De raad
Gelet op de bepalingen van het gemeentedecreet van 15 juli 2005 en latere wijzigingen;
Gelet op de intentie van de stad om de uitbreiding van de KMO-zone Outer-Appelterre te realiseren;
Gelet op het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 23 april 2013 waarbij het standpunt werd ingenomen dat rekening houdend met de bepalingen van het BPA KMO-zone Outer de percelen als volgt zullen ingedeeld worden:
- 2 percelen van ongeveer 50 are (ingeplant aan de uiteinden van de zone)
- 6 percelen van ongeveer 29 are;
Gelet op het gemeenteraadsbesluit van 18 december 2014 houdende goedkeuring van de toewijzingscriteria voor de uitbreiding van ambachtelijke zone;
Overwegende dat de voorwaarden overlegd werden binnen de sector GGZ en met Solva voor het juridische deel;
Overwegende dat een oproep gebeurde naar kandidaten voor de percelen in de ambachtelijke zone;
Overwegende dat het aangewezen is verkoopsvoorwaarden voor de loten vast te leggen vooraleer te onderhandelen met de kandidaten;
Besluit:
met 18 ja-stemmen (Tania De Jonge, Katie Coppens, Veerle Cosyns, Henri Evenepoel, Wouter Vande Winkel, Paul De Schepper, Marc Torrekens, Alain Triest, Lieven Meert, Michel Casteur, Freddy Van Eeckhout, Jacques Timmermans, Jannick Violon, Octaaf Van Ongeval, Corinne Vanbelle, Stijn Vermassen, Misja De Ridder, Bruno Van Der Haeghen)
9 nee-stemmen (Guy D'haeseleer, Werner Somers, Ilse Malfroot, Femke D'Hondt, Marc Plancke, Veerle Vanderpoorten, Gerd Rassaerts, Levi Verberckmoes, Hedwig Steenhout)
5 onthoudingen (Rudy Corijn, Antoine Van Melkebeek, Joost Arents, Maria Keymolen, Kurt Van Den Driessche)
Artikel 1
De verkoopsvoorwaarden voor de uitbreiding van de ambachtelijke zone Kapittelstraat worden goedgekeurd als volgt:
- I. Algemene verkoopsvoorwaarden
Artikel 1
Het goed wordt verkocht vrij van lasten en hypotheken van alle aard en in de staat waarin het zich thans bevindt, wel gekend door de koper, met alle voor- en nadelige, zichtbare en verborgen erfdienstbaarheden waarmee het bezwaard is, zonder enige waarborg omtrent de staat van het goed of omtrent de juistheid van de hierboven uitgedrukte oppervlakte, ook al was het verschil groter dan één twintigste.
Het goed wordt verkocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken zonder dat de stad tot enige vrijwaring of waarborg zal gehouden zijn onder meer wegens de toestand van de bodem. Zo wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat de stad Ninove geen garantie geeft inzake stabiliteit van de bodem noch enige vrijwaring verschuldigd is op dit vlak. De koper wordt geïnformeerd dat op het betrokken goed opgravingen in het kader van archeologisch onderzoek hebben plaatsgevonden.
Artikel 2
De koper treedt in volle eigendom en genot van het gekochte goed, te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte, en zal vanaf het verlijden van de authentieke akte ook alle welkdanige belastingen en taksen met betrekking tot dit goed dragen, in het bijzonder zij het niet beperkend, de onroerende voorheffing.
Onder "koper" wordt in onderhavige verkoopsvoorwaarden niet enkel de oorspronkelijke koper begrepen maar ook elke rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel van een koper, zowel de rechtsopvolger in eigendom als de verkrijger van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik.
Artikel 3 Bestemming en voorschriften
§1. De bestemmingen en stedenbouwkundige voorschriften opgenomen in het BPA KMO-zone Outer wijziging 1, goedgekeurd door Dirk Van Mechelen Vlaams minister van financiën, begroting en ruimtelijke ordening op 16 januari 2007, zijn van toepassing en worden aangevuld met de bepalingen van deze overeenkomst.
§2. Parkeerterreinen
De koper neemt de verplichting op zich op het door hem aangekochte perceel één of meer parkeerterreinen aan te leggen die ruimte bieden voor alle voertuigen gebruikt door het bedrijf, diens personeel en de bezoekers zoals bepaald in het BPA KMO-zone Outer wijziging 1.
§3. Groenaanleg
Het op te richten gebouw dient geïntegreerd in een passende groenaanleg.
De beplantingen dienen derwijze aangelegd dat doortocht aan brandbestrijdingswagens kan verleend worden onafgezien van de verplichting die zou kunnen bestaan brandweerwegen aan te leggen. De niet door gebouwen, toegangswegen, uitgeruste parkeerruimten en voor het bedrijf ingenomen buitenruimtes dienen behandeld als groenaanleg en als dusdanig onderhouden en gehandhaafd.
Van de 5m 'bouwvrije strook' moet minstens 30% groen zijn, het overige wordt aangelegd in grasdallen of gelijkwaardige materialen met hetzelfde uitzicht.
De groenaanleg moet uiterlijk 1 jaar na de voltooiing van de ruwbouw volledig uitgevoerd zijn. Bij niet-naleving van deze bepaling zal uit dien hoofde aan de stad een schadevergoeding verschuldigd zijn van €25 per dag vertraging onverminderd de uitoefening door de stad Ninove van de rechten uit artikel 9.
§4. opslag van materialen en afvalstoffen
Opgeslagen stoffen en afvalproducten dienen aan het gezicht onttrokken te worden, hetzij door een winterbestendig streekeigen groenscherm, hetzij door een bouwconstructie, afgewerkt met gevelmaterialen.
Geen afvalstoffen, grondstoffen of niet-afgewerkte producten mogen gestort of gestapeld worden in de bouwvrije stroken en/of de voortuinstroken.
Bij niet-naleving van deze bepaling zal uit dien hoofde aan de stad Ninove een schadevergoeding verschuldigd zijn van €25 per dag onverminderd de uitoefening door de stad Ninove van de rechten uit artikel 9.
§5. uitrusting van het terrein
Eén toegang per bedrijf van 8 meter breed wordt voorzien en aangelegd door de stad Ninove. Deze toegang is verplicht te gebruiken. Ook de aansluiting op de nutsleidingen gebeurt ter hoogte van deze overwelving.
De totale zone voor achteruitbouw bedraagt vooraan 10m. Hiervan wordt 5m verkocht aan de bedrijven. De overige 5m wordt bij het openbaar domein gevoegd voor de aanleg van nutsleidingen, riolering en grachten en dergelijke.
Het terrein is uitgerust met volgende nutsvoorzieningen: elektriciteit, aardgas, waterleiding en telefonie.
§6. Afvalwaters
Het bedrijventerrein is uitgerust met een dubbel rioleringsstelsel voor de gescheiden afvoer van het afvalwater enerzijds en het hemelwater anderzijds.
De koper mag zijn afvalwater slechts lozen via de lozingspunten (op het rioleringsstelsel) waarvoor hij de nodige vergunningen en machtigingen heeft aan gevraagd en bekomen en mits naleving van de terzake bestaande administratieve voorschriften en reglementeringen.
De af te voeren waters dienen derwijze verzameld dat een volledige scheiding tussen de droogweerafvoer (DWA) en de regenwaters (RWA) bekomen en verzekerd wordt. De koper zal bovendien de nodige maatregelen nemen opdat het gescheiden afgevoerde regenwater niet dermate verontreinigd is of wordt dat het als afvalwater moet beschouwd worden.
De aansluiting op de riolering is ten laste van de koper en gebeurt op een kamer, een bestaande of een nieuw op te richten, derwijze dat het toezicht op de hoedanigheid van de afvoerwaters op elk ogenblik mogelijk is. De koper staat tevens in voor het onderhoud van de riolering ter hoogte van de gemaakte aansluitingen.
Het is de koper uitdrukkelijk verboden alles wat van aard kan zijn om de riolering te beschadigen of het normaal gebruik ervan te storen, in de riolering te lozen, op straf van schadevergoeding. Desnoods zal de koper zuiveringsinstallaties aanleggen.
Aansluitend op de regelgeving inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dient het hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk te worden hergebruikt. In tweede instantie moet het resterende hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet vertraagd wordt afgevoerd.
Hiertoe is de koper verplicht minimaal te voldoen aan de eisen, opgelegd in de gewestelijke verordening inzake de plaatsing van een hemelwaterput en het gebruik van systemen voor rechtstreekse infiltratie in de ondergrond van hemelwater. In ieder geval dient het opgevangen regenwater maximaal aangewend te worden in het productieproces, als reinigingswater, voor het doorspoelen van toiletten, enz.
De overloop van de infiltratie en/of buffervoorziening dient via de voorziene controleput (RWA-leiding) aangesloten te worden op de RWA-riolering of open grachten.
De controleputten dienen steeds toegankelijk te zijn voor de verkoper en de bevoegde diensten zonder tussenkomst van andere werkzaamheden. De controleputten dienen zich aan de buitenzijde van een eventuele afsluiting te bevinden
§7. gebouwen en terreinen
De gebouwen en bedrijfsvoering dienen te beantwoorden aan de eisen van een hedendaags bedrijventerrein.
Zo dient de nodige aandacht te worden besteed aan het gebruik van milieuverantwoorde en/of duurzame (bouw-)materialen en (bouw-)technieken evenals aan een duurzame bedrijfsvoering in het algemeen.
Naar buiten uit dient gestreefd naar vormschoonheid en eenvoud.
Containerburelen, nissenhutten, tenten en andere constructies zijn daarbij als definitief bouwwerk verboden.
De koper verbindt zich ertoe de nodige inspanningen te leveren teneinde aan het geheel van het bedrijventerrein een aantrekkelijk esthetisch uitzicht te geven.
De plannen en gebouwen met aanduiding van de bestemming van ieder lokaal, evenals een gevelplan met aanduiding van de te gebruiken materialen, een gedetailleerd beplantingsplan en een plan van de afsluitingen alsmede van alle veranderingen die het uitzicht naar buiten van deze wijzigt dienen voorafgaandelijk met de stad besproken te worden.
De koper verbindt er zich toe de terreinen en gebouwen steeds in goede staat te onderhouden en de nodige verfraaiings- en onderhoudswerken uit te voeren.
§8. woongelegenheid
Het is de koper toegelaten één geïntegreerde woongelegenheid op de aangekochte grond op te richten mits voorafgaandelijke melding hiervan aan de stad en mits betaling van een meerprijs aan de verkoper.
Deze meerprijs is altijd verschuldigd voor een in het bedrijfsgebouw ingebouwde woning, ook al wordt deze tot stand gebracht door omvorming van bedrijfs- of bureelruimten. De woongelegenheid mag maximum 50% innemen van de bedrijfsruimte met een maximum van 200m² vloeroppervlakte.
Voor zover de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 150m² zal voor een volledig in het bedrijfscomplex ingebouwde woning een meerprijs van €6.200 (zesduizend tweehonderd euro) gelden aan te passen aan het indexcijfer der consumptieprijzen, waarbij het oorspronkelijk indexcijfer het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand augustus 2013 (aan te passen bij verkoop) is en het aangepast indexcijfer het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand waarin de voorafgaandelijke melding tot het realiseren van een woongelegenheid wordt gedaan).
Per schijf van 10m² bewoonbare oppervlakte meer zal de bovenvermelde meerprijs met €1.250 (duizendtweehonderdvijftig euro) verhoogd worden (eveneens aan te passen aan het indexcijfer der consumptieprijzen zoals hierboven bepaald).
Bovenvermelde meerprijs is verschuldigd voor de aanvang van de bouw- of verbouwings- of herinrichtingswerken.
De oprichting van een bedrijfswoning kan nooit voorafgaand aan de oprichting van de bedrijfsgebouwen gebeuren. De stedenbouwkundige vergunning voor de oprichting van de bedrijfswoning dient gelijktijdig of later ingediend te worden met de stedenbouwkundige vergunning bedrijfsgebouwen.
Huidige verkoop geeft evenwel geen zekerheid omtrent de mogelijkheid om op het goed andere dan bedrijfsgebouwen op te richten of daarom enige andere vaste of verplaatsbare inrichting op te richten die voor bewoning kan gebruikt worden. Geen bouwwerk noch enig ander vaste of verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan gebruikt worden mag opgericht worden op het goed waarop de onderhavige akte betrekking heeft zolang de stedenbouwkundige vergunning niet uitvoerbaar is.
De koper erkent nadrukkelijk dat de bedrijfsgebouwen en de ingebouwde woning één geheel uitmaken en nooit afzonderlijk voor uitbating of bewoning zullen kunnen verkocht of verhuurd worden. Dit beding geldt eveneens voor alle rechthebbenden en rechtverkrijgers van de kopers.
§9. publiciteitspanelen
Publiciteit is toegelaten op eigen terrein onder de vorm van publiciteitsborden (al dan niet verlicht):
- Op de voorgevel met een maximum van 10% van de totale oppervlakte van het gevelvlak van het hoofdgebouw waarop het publiciteitsbord wordt aangebracht
- In de voortuinstrook met een maximum hoogte van 2,5m in totaal en op minimum 2m van de laterale perceelsgrenzen. Het paneel mag een maximum oppervlakte hebben van 9m². Slechts één vrijstaand publiciteitsbord per kavel is toegelaten.
De borden dienen ten allen tijde in harmonie te zijn met de gevels van het hoofdgebouw en het algemeen straatbeeld.
De vermelde afmetingen zijn maximum afmetingen. De (open)ruimte tussen de letters maakt deel uit van de reclame en kan geen andere bestemming krijgen, dus moet deze ruimte meegerekend worden in de reclameoppervlakte
Artikel 4. CO2-neutraliteit
§1. Het bedrijf van de koper dient een CO2-neutraal elektriciteitsverbruik te kennen. Mocht deze doelstelling om enige reden niet gehaald worden dan wordt dit gecompenseerd door de realisatie van extra hernieuwbare energie, dit op het grondgebied van Ninove. Een kandidaat koper van een grond of bedrijf kan in geen geval geweigerd worden op het vlak van een positieve of negatieve CO2-neutraliteit.
§2. Rationeel energieverbruik
De koper verbindt zich er toe voor het indienen van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning zijn ontwerpplannen te bezorgen aan de stad die op haar beurt een quickscan REG laat uitvoeren door een erkende energiedeskundige aangesteld en betaald door de stad.
De koper heeft de mogelijkheid de maatregelen die uit de quickscan REG naar voren komen en een terug verdien effect hebben van 3 jaar of minder op te nemen in zijn ontwerpplannen. Indien dit niet gebeurt zullen de kosten voor de quickscan REG integraal doorgerekend worden aan de koper.
Artikel 5
De koper dient op eigen kosten en risico alle vereiste vergunningen en machtigingen aan te vragen.
Artikel 6 Termijn voor de bouwplicht en de verplichting tot het aanvatten van de exploitatie en verplichting tot behoud van de overeengekomen exploitatie.
De koper verbindt zich ertoe de werken tot oprichting van de gebouwen aan te vatten ten laatste binnen 18 maand na datum van het verlijden van de koopakte, de werken tot voleindiging op normale wijze voort te zetten en ze te beëindigen zonder een termijn van 3 jaar vanaf de koopakte te overschrijden.
De bedrijfsactiviteiten vermeld in de bijzondere voorwaarden moeten een aanvang nemen binnen dezelfde termijn van 3 jaar.
Indien aan de voorschriften van deze bepalingen niet wordt voldaan zal uit dien hoofde aan de stad Ninove een schadevergoeding verschuldigd zijn van €25 per dag vertraging, onverminderd de uitoefening door de stad Ninove van de rechten uit artikel 9.
Het college van burgemeester en schepenen kan gemotiveerde afwijkingen toestaan.
De koper verbindt er zich toe de gronden en opstallen aan te wenden voor de in bijzondere voorwaarden overeengekomen activiteit en deze activiteit te handhaven.
Bij het niet-handhaven van deze activiteit kan de stad Ninove de rechten uit artikel 9 uitoefenen ongeacht of deze niet-handhaving toerekenbaar is of niet.
De stad Ninove kan evenwel niet overgaan tot gedwongen uitvoering van deze verplichting.
Artikel 7 Vervreemdingsverbod en gelijkaardige verbodsbepalingen
§ 1. Het is de koper verboden om zonder voorafgaand uitdrukkelijk schriftelijk akkoord van de Stad Ninove het onroerend goed en/of de erop aangebrachte gebouwen of werken geheel of gedeeltelijk:
- a) te vervreemden;
- b) te bezwaren met een zakelijk recht (inbegrepen een recht van opstal door verzaking aan de natrekking of een toelating tot bouwen), behoudens het bepaalde in § 5 betreffende de vestiging van een hypotheek;
- c) te verhuren of anderszins het gebruik of genot ervan ter beschikking te stellen van derden.
Onder vervreemding wordt in a) hierboven begrepen: elke overdracht om niet of onder bezwarende titel, ongeacht of dit krachtens een verkoop, inbreng, ruiling, schenking of anderszins gebeurt, en elke overgang onder algemene titel ingevolge een rechtshandeling, inbegrepen fusie, splitsing of inbreng of overdracht van een bedrijfstak.
§ 2. De koper die een van de in § 1 a) of b) bedoelde transacties beoogt moet:
- a) bij de Stad Ninove de actuele verkoopsvoorwaarden opvragen;
- b) de kandidaat-wederpartij kennis geven van de door de Stad Ninove meegedeelde actuele verkoopsvoorwaarden en de betrokken oorspronkelijke koop-verkoopakte ;
- c) het akkoord van de Stad Ninove aanvragen door middel van een aangetekend schrijven dat mede het ontwerp bevat van de akte betreffende de voorgenomen transactie en de omschrijving van de economische activiteit die op het goed zal worden uitgeoefend.
De ontwerp-akte moet tevens de volgende bepalingen bevatten:
- de uitsplitsing van de verkoopprijs indien het goed bebouwd is, in enerzijds de verkoopprijs van de grond en anderzijds de verkoopprijs van de opgerichte infrastructuur en gebouwen;
- het beding dat bepaalt dat de hierboven genoemde actuele verkoopsvoorwaarden integraal deel uitmaken van de overeenkomst, zodat de wederpartij ze aanvaardt en zich verbindt tot de nakoming ervan;
- een verklaring van de kandidaat-overnemer, in de ontwerp-akte of afzonderlijk, dat deze zich verplicht tot het handhaven van een welbepaalde activiteit, welke door de ruimtelijke plannen is toegelaten, voor de resterende looptijd, alsmede de andere nog lopende verplichtingen en gebruiksvoorwaarden die uit de verkoopsvoorwaarden voortvloeien, alsmede de sancties ervan en de rechten die eruit voortvloeien voor de Stad Ninove, onder meer uit artikelen 8 en 9;
- het beding dat de wederpartij er zich toe verbindt dezelfde procedure te hanteren bij een latere transactie in de zin van § 1 en hetzelfde bedingt van een verdere wederpartij;
- het beding dat de verkoop plaatsvindt onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het recht van voorkoop van de Stad Ninove, zoals bepaald in artikel 8.
De verkoopprijs van de grond zelf mag niet hoger zijn dan de prijs van de eerste koop-verkoop exclusief kosten aangepast overeenkomstig de schommelingen van de index van de consumptieprijzen.
De aanvrager dient bij zijn aanvraag de stukken te voegen waaruit de prijs, tegenprestatie en andere voorwaarden waaraan de derde bereid is te kopen, blijken, evenals het bewijs dat deze derde de nodige middelen ter zijner beschikking heeft om de opgegeven prijs te betalen.
§ 3. Het college van burgemeester en schepenen deelt haar beslissing mee binnen een termijn van twee maanden vanaf de datum dat ze het verzoek om het voorafgaande akkoord zoals hierboven bepaald, heeft ontvangen. Als binnen deze termijn de beslissing niet is meegedeeld, wordt de toestemming geacht verleend te zijn onder de voorwaarden van § 6 of § 7 hierna, al naar gelang het geval.
De Stad Ninove verbindt er zich toe om, zo de conform § 2 aangevraagde toelating voor een transactie bedoeld door § 1 a of b een overgang onder algemene titel betreft tussen de oude en de nieuwe exploitant, waarbij de overnemer zich overeenkomstig § 2 verbindt én er voldoende waarborgen zijn dat de overnemer in staat is zijn verplichtingen na te komen, ofwel deze toelating te verlenen ofwel het goed terug te nemen door middel van haar voorkooprecht of terugkooprecht al naar gelang het geval. Deze verbintenis geldt niet wanneer de koper overgaat tot vervreemding van het goed zonder er de voorziene gebouwen te hebben opgericht en zonder er de beschreven activiteit te hebben uitgeoefend in overeenstemming met de bijzondere verkoopsvoorwaarden.
De Stad Ninove mag de toestemming weigeren of voorwaarden aan die toestemming koppelen, zolang die voorwaarden niet ingegeven zijn vanuit louter financiële motieven.
§ 4. Bij miskenning van het verbod van § 1 of de verplichtingen van § 2 kan de Stad Ninove de rechten uit artikel 9 uitoefenen.
§ 5. Het is de koper verboden het goed te hypothekeren zonder voorafgaandelijk, en dit minstens 28 dagen voor het verlijden van de hypotheekakte, de intentie daartoe mee te delen aan de Stad Ninove.
§ 6. Indien het akkoord van de Stad Ninove wordt bekomen voor de transactie zoals bedoeld in § 1 a) of b) hierboven (vervreemding of bezwaring zakelijk recht) moeten de onderhandse overeenkomst en authentieke akte waarin deze transactie wordt vastgelegd de volgende bepalingen bevatten ten gunste van de Stad Ninove:
- het beding dat bepaalt dat de overgemaakte actuele verkoopsvoorwaarden integraal deel uitmaken van de overeenkomst, zodat de wederpartij ze aanvaardt en zich verbindt tot de nakoming ervan;
- de omschrijving van de economische activiteit zoals goedgekeurd door de Stad Ninove, die op het goed zal worden uitgeoefend en de verbintenis tot het handhaven van deze activiteit, welke door de ruimtelijke plannen is toegelaten, voor de resterende looptijd, alsmede de andere nog lopende verplichtingen en gebruiksvoorwaarden die uit de verkoopsvoorwaarden voortvloeien, alsmede de sancties ervan en de rechten die eruit voortvloeien voor de Stad Ninove, onder meer uit de artikelen 8 en 9;
- dat de wederpartij er zich toe verbindt dezelfde procedure te hanteren bij een latere transactie in de zin van § 1 en hetzelfde bedingt van een verdere wederpartij;
- het beding dat de wederpartij er zich toe verbindt dezelfde procedure te hanteren bij een latere transactie in de zin van § 1 en hetzelfde bedingt van een verdere wederpartij.
- de uitsplitsing van de verkoopprijs indien het goed bebouwd is, in enerzijds de verkoopprijs van de grond en anderzijds de verkoopprijs van de opgerichte infrastructuur en gebouwen.
§ 7. Indien het akkoord van de Stad Ninove wordt bekomen voor de transactie zoals bedoeld in § 1 c) hierboven (verhuring of genotsverschaffing) moet in de overeenkomst waarin deze transactie wordt vastgelegd verplicht het volgende worden opgenomen :
- een verwijzing naar artikel 31 van het Decreet Ruimtelijke Economie van 13 juli 2012,
- de verplichting van de gebruiker om de gronden en opstallen aan te wenden voor de in de voorafgaande akten omschreven economische bedrijvigheid overeenkomstig de algemene voorwaarden voor het gebruik zoals vastgelegd in onderhavige verkoopsvoorwaarden,
- eventueel de verplichting van de gebruiker om over te gaan tot de bebouwing en exploitatie van het terrein of opstallen en de termijn waarin die verplichtingen gerealiseerd moeten worden zoals vastgelegd in onderhavige verkoopsvoorwaarden,
- de integrale overname van het bepaalde in artikel 33 van het Decreet Ruimtelijke Economie van 13 juli 2012 dat bepaalt:
"De gebruiks- of genotsrechten die door de eigenaar of door de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik aan derden zijn toegekend, nemen bij de uitoefening van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername van rechtswege een einde zonder dat daarvoor vanwege de begunstigde van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername een vergoeding verschuldigd is. De begunstigde van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername die het recht uitoefent, kan evenwel beslissen om de gebruiks- of genotsrechten te handhaven die door de eigenaar of door de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik toegekend zijn."
De koper, die de gronden of de daarop opgerichte opstallen ter beschikking heeft gesteld, draagt de verantwoordelijkheid voor het naleven door de gebruiker van de vereisten en verplichtingen, vermeld in huidige §. De koper kan zich niet beroepen op de nalatigheden van de gebruikers om zich tegen de uitoefening van het recht van terugkoop of het recht van wederovername te verzetten. Het recht van terugkoop of recht van wederovername kan bij de uitoefening door de begunstigde ervan beperkt worden tot het perceelsdeel van de nalatige gebruiker.
Artikel 8 Voorkooprecht
§ 1. Bij een gehele of gedeeltelijke overdracht onder bijzondere titel, en bij de vestiging van een erfpacht, opstal of vruchtgebruik, beschikt de Stad Ninove over een voorkooprecht om het goed bij voorrang aan te kopen tegen dezelfde prijs, bepaald overeenkomstig de procedure in artikel 7 § 2.
§ 2 Het voorkooprecht wordt uitgeoefend door kennisgeving per aangetekende brief aan de kandidaat-vervreemder binnen de twee maanden na de ontvangst van de aanvraag bedoeld in artikel 7 § 2.
§ 3. Wanneer het te vervreemden onroerend goed slechts gedeeltelijk met gebouwen is voorzien, kan de Stad Ninove binnen de twee maanden na de ontvangst van de aanvraag bedoeld in artikel 7 § 2 eisen dat er een opsplitsing van het goed in twee loten, een bebouwd en een onbebouwd, wordt voorgesteld en een prijs wordt bepaald voor elk van de twee loten afzonderlijk. Na ontvangst van de prijs voor de afzonderlijke loten kan de Stad Ninove binnen een nieuwe termijn van de twee maanden haar voorkooprecht uitoefenen op elk van beide loten afzonderlijk.
§ 4. Noch het gelden van dit voorkooprecht, noch de uitoefening of de niet-uitoefening ervan houden enige verzaking in door de Stad Ninove van de rechten die zij put uit artikel 9.
Omgekeerd houdt het niet uitoefenen van de rechten uit artikel 9 door de Stad Ninove geen verzaking in aan het voorkooprecht.
Artikel 9 Terugkooprecht
§ 1. Gevallen waarin het terugkooprecht geldt
Zonder afbreuk te doen aan het recht van de Stad Ninove om de verkoopovereenkomst conform het gemeen recht te ontbinden wegens wanprestatie, is de in § 2 genoemde begunstigde van het recht van terugkoop gerechtigd om het verkochte goed, met inbegrip van de opstallen, overeenkomstig artikel 27 van het Decreet Ruimtelijke Economie van 13 juli 2012 terug te kopen onder de in dit artikel 9 gestelde voorwaarden indien de koper:
- a) de volledige grond en de opstallen dan wel voor meer dan 60 % van de grond gedurende meer dan vijf jaar niet gebruikt of voor een andere bedrijvigheid gebruikt dan voor de bedrijvigheid vermeld in bijzonder verkoopsvoorwaarden of
- b) voor de volledige grond dan wel voor meer dan 60 % van de grond de gestelde voorwaarden van gebruik niet naleeft of
- c) de sectorale regelgeving schendt die op hem van toepassing is en daardoor ernstige hinder veroorzaakt voor de overige bedrijven van het bedrijventerrein, waardoor een normaal beheer van het bedrijventerrein niet meer mogelijk is.
§ 2. Begunstigde van het recht van terugkoop
De begunstigde van het recht van terugkoop is :
De gemeente op wiens grondgebied de gronden liggen met name de Stad Ninove.
Voor de toepassing van de verkoopsvoorwaarden worden de benamingen "de Stad Ninove" en "de begunstigde van het recht van terugkoop" door elkaar gebruikt.
§3 Wijze van uitoefening terugkooprecht
Voordat tot de uitoefening van het recht van terugkoop kan worden overgegaan moet de koper in gebreke worden gesteld door de voornoemde begunstigde van het terugkooprecht en worden aangemaand om de vastgestelde schendingen binnen een jaar op definitieve wijze ongedaan te maken.
De begunstigde van het recht van terugkoop moet die ingebrekestelling en aanmaning versturen binnen een periode van tien jaar nadat ze kennis heeft gekregen van het feit dat één van de voornoemde omstandigheden voor de uitoefening van het recht van terugkoop zich heeft voorgedaan.
Als de begunstigde van het recht van terugkoop vaststelt dat er na het verstrijken van de termijn van één jaar vermeld in het eerste lid, nog altijd of opnieuw sprake is van schending van de verplichtingen die rusten op de koper, kan de begunstigde van het recht van terugkoop overgaan tot terugkoop. Deze beslissing dient binnen het jaar na het verstrijken van de voornoemde termijn van één jaar, te zijn betekend aan de koper. Bij gebreke hiervan kan het terugkooprecht slechts uitgeoefend worden na een nieuwe ingebrekestelling en aanmaning en het opnieuw toekennen van de termijn van één jaar om de vastgestelde schendingen ongedaan te maken.
§ 4. Terugkoopprijs
De terugkoop van de grond zal gebeuren tegen de prijs van de eerste verkoop, aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen. Als voordien reeds een verkoop van de grond werd toegestaan door de begunstigde van het recht van terugkoop, zal de terugkoop plaatsvinden tegen de prijs van de laatste verkoop van de grond waarvoor toestemming gegeven werd, aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen.
De opstallen, met uitzondering van het materieel en de outillage die de gebruiker toebehoren en op de grond zijn gelegen, worden teruggekocht tegen de venale waarde van die opstallen op het moment van de terugkoop. De venale waarde van de opstallen wordt bepaald door een expert-schatter. Die wordt in onderling overleg aangewezen door de begunstigde die het recht van terugkoop uitoefent en door de eigenaar van de opstallen. Als beiden het niet eens raken, wijzen ze elk een expert-schatter aan. Die expert-schatters zullen in onderling overleg een derde expert-schatter aanwijzen en gezamenlijk de venale waarde vaststellen. Alle kosten van de vaststelling van de venale waarde worden gedragen door de eigenaar van de opstallen. Alle betrokkenen zijn ertoe gehouden de nodige medewerking te verlenen om de venale waarde vast te stellen.
Voor de terugkoop is de begunstigde die het recht uitoefent, geen andere vergoeding verschuldigd dan de vergoeding bedoeld in dit artikel. Deze vergoeding kan worden verminderd in de omstandigheden waarvan sprake in § 6 hierna.
De hoger bepaalde terugkoopprijs desgevallend verminderd met alle in deze voorwaarden bepaalde kosten, boeten en andere bedragen en in het bijzonder de kosten inzake bodemsanering zal slechts verschuldigd zijn op het ogenblik dat de Stad Ninove een bodemattest heeft bekomen waaruit blijkt dat er geen gegevens beschikbaar zijn met betrekking tot het bij deze verkochte goed of dat dit goed niet is opgenomen in het register van verontreinigde gronden.
§5 Modaliteiten en kenmerken van het terugkooprecht
Het recht van terugkoop :
- kan bij de uitoefening door de begunstigde van dat recht beperkt worden tot een gedeelte van de gronden en de opstallen, derhalve dat de begunstigde de afsplitsing kan vorderen;
- geldt onbeperkt in de tijd;
- wordt ingevolge de overschrijving van de authentieke akte tegenstelbaar aan derden.
§ 6 Bodemonderzoek en bodemvervuiling
Vanaf de betekening van beslissing houdende uitoefening van het terugkooprecht heeft de begunstigde van het terugkooprecht, naast het uit art. 15 voortvloeiende recht om financiële zekerheden te eisen:
- het recht alle bewarende maatregelen te nemen;
- het recht te eisen dat de koper onverwijld overgaat tot een oriënterend bodemonderzoek op eigen kosten;
- het recht te eisen dat de koper overgaat tot een beschrijvend bodemonderzoek en alle verdere stappen van bodemsanering in de gevallen waarin de toepasselijke wetgeving dat zou eisen.
Deze rechten gelden zowel in geval de koper op het terrein een risico-inrichting als een niet-risico-inrichting heeft gevestigd.
De koper geeft krachtens de verkoopovereenkomst aan de Stad Ninove een onherroepelijke volmacht om vanaf de betekening van de beslissing houdende uitoefening van het terugkooprecht, in naam van en voor rekening van de koper over te gaan tot een oriënterend bodemonderzoek en de eventuele verplichtingen uit de toepasselijke wetgeving inzake bodemsanering uit te voeren indien de koper dit niet zelf doet na aanmaning daartoe door de Stad Ninove. In dit geval komen alle kosten verbonden aan de voornoemde bodemonderzoeken en/of sanering evenals eventuele bewarende maatregelen die de begunstigde van het recht van terugkoop maakt, ten laste van de koper en worden deze in mindering gebracht van de terugkoopprijs. De Stad Ninove beslist eenzijdig of en hoe zij deze volmacht invult.
Indien de terugkoopprijs niet volstaat om alle voornoemde kosten te compenseren, zal de koper op eerste verzoek en mits voorlegging van de nodige rechtvaardigingsstukken, het openstaand saldo van kosten vergoeden.
Artikel 10
Voor zover zakelijke rechten van derden, in het bijzonder hypotheken of onroerende voorrechten, wegvallen of verminderen door terugkoop of ontbinding waarvan sprake in artikel 9 hierboven, zijn die derden gesubrogeerd in de netto-schuldvordering waarop de koper jegens de stad Ninove aanspraak kan maken, d. i. na aftrek van alle kosten, boeten en andere bedragen zoals bepaald in deze verkoopsvoorwaarden en nadat deze schuldvordering volgens deze voorwaarden opeisbaar is geworden.
Er wordt uitdrukkelijk bedongen dat geen afbreuk kan gedaan worden aan de wettelijke voorschriften die de prioriteit van bevoorrechte of hypothecaire schuldvorderingen regelen.
Artikel 11
Elke grondspeculatie is strikt verboden. Elke winst die voortvloeit uit een dergelijke speculatie zal verworven zijn ten gunste van de stad Ninove indien de koper overgaat tot de verkoop van de verworven goederen zonder er de voorziene gebouwen te hebben opgericht en zonder er de beschreven activiteit te hebben uitgeoefend in overeenstemming met de bijzondere verkoopsvoorwaarden.
Artikel 12
Indien om reden van verbreding van de openbare weg of om het realiseren van een gemeenschappelijke voorziening de stad Ninove verplicht is de daartoe benodigde gronden terug te kopen zal de aankoopprijs deze zijn vermeld in de onderhavige akte, evenwel vermeerderd met de door de koper gedane kosten van aankoop voor deze strook.
Artikel 13
Al de mededelingen te doen door de stad Ninove en door de koper in uitvoering van onderhavige overeenkomst, zullen geldig gedaan worden door middel van ter post aangetekende brieven geadresseerd aan de maatschappelijke zetel.
Artikel 14
Al de kosten van onderhavige overeenkomst zijn voor rekening van de koper, evenals de opmetingskosten van de gronden.
Artikel 15 Bodembeheer en bodemvervuiling
De stad Ninove kan te allen tijde van elke koper eisen dat er jegens haar financiële zekerheden worden gesteld in verhouding tot het risico op vervuiling van de bodem die de activiteit van de koper kan veroorzaken en tot de kost voor de sanering ervan.
De koper verbindt er zich contractueel jegens de stad toe om ingeval van periodieke onderzoeksplicht ingevolge de Vlaamse of andere toepasselijke milieuwetgeving onverwijld de stad Ninove op de hoogte te brengen van de resultaten van de bodemonderzoeken en alle door de stad Ninove nuttig geachte informatie of documentatie op eerste verzoek te verschaffen.
De koper verbindt er zich contractueel jegens de stad Ninove toe om ingeval van schadegevallen met repercussies op de bodem, de stad Ninove afdoende in te lichten over het schadegeval en zijn gevolgen en alle nuttig geachte informatie of documentatie op eerste verzoek te verschaffen.
De koper verbindt er zich contractueel jegens de stad Ninove toe om tot bodemonderzoek en/of bodemsanering over te gaan zodra een dergelijke verplichting voortvloeit uit de toepasselijke wetgeving en/of de bodemsaneringsnormen overschreden zijn.
- II. Bijzondere verkoopsvoorwaarden te hechten aan de authentieke verkoopsakte
1° De koper verklaart deze grond aan te kopen met het doel er volgende bedrijfsactiviteiten/ exploitatie uit te oefenen:…………………………………………………………..
2° De koper verbindt er zich toe:
Ter plaatse onmiddellijk na de inbedrijfneming …………………………………..personen te werk te stellen, en deze tewerkstelling vervolgens te handhaven.
Niet naleving wordt beteugeld zoals bepaald in artikel 9 van de algemene verkoopsvoorwaarden.
